Von Laurin Schlereth · · 5 Min. Lesezeit
Kappungsgrenze bei Mieterhöhung berechnen
Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB Schritt für Schritt: Ausgangsmiete, 20 oder 15 Prozent, was nicht mitzählt und wann die Vergleichsmiete die Grenze setzt.
Auf einen Blick
Bei einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Modernisierungsumlagen und Betriebskostenänderungen (§§ 559 bis 560 BGB) zählen nicht mit. Die Miete darf außerdem nie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Grundregeln der Mieterhöhung, also Form, Begründung und Zustimmungsfrist, erklärt Mieterhöhung: Regeln für Vermieter. Dieser Artikel zeigt nur, wie Sie die Kappungsgrenze konkret nachrechnen.
Was § 558 BGB vorgibt
Eine Erhöhung nach § 558 BGB setzt voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Die Kappungsgrenze kommt als zweite Grenze hinzu: Selbst wenn die Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete in drei Jahren nur um 20 beziehungsweise 15 Prozent steigen.
Schritt für Schritt
- Ausgangsmiete feststellen: Nehmen Sie die Nettokaltmiete, die zu Beginn des Dreijahreszeitraums galt, also drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete.
- Sonderfälle herausrechnen: Ziehen Sie Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB ab, also Modernisierungsumlagen und Betriebskostenänderungen. Sie zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit.
- Prozentsatz bestimmen: Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde in einer Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB genannt ist. Dann gelten 15 Prozent, sonst 20 Prozent.
- Obergrenze ausrechnen: Multiplizieren Sie die Ausgangsmiete mit 1,20 beziehungsweise 1,15. Ziehen Sie Erhöhungen nach § 558 BGB innerhalb der drei Jahre ab; der Rest ist der noch mögliche Spielraum.
- Mit der Vergleichsmiete vergleichen: Die verlangte Miete darf weder die Kappungsgrenze noch die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Maßgeblich ist der niedrigere Wert.
Rechenbeispiel
| Position | 20-%-Gebiet | 15-%-Gebiet |
|---|---|---|
| Ausgangsmiete vor drei Jahren | 600 € | 600 € |
| Kappungsgrenze | 720 € | 690 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 700 € | 700 € |
| Höchstens zulässige Miete | 700 € | 690 € |
Beispielrechnung ohne weitere Erhöhungen nach § 558 BGB in den drei Jahren · Quelle: § 558 BGB (gesetze-im-internet.de)
Im 20-%-Gebiet begrenzt hier die Vergleichsmiete, im 15-%-Gebiet die Kappungsgrenze. Eine Modernisierungsumlage im selben Zeitraum verbraucht die Kappungsgrenze nicht, weil Erhöhungen nach § 559 BGB nicht mitzählen.
Ausnahme nach Wegfall der Sozialbindung
Die Kappungsgrenze gilt nach § 558 Abs. 4 BGB nicht, wenn mit dem Ende der öffentlichen Bindung die Pflicht des Mieters zu einer Ausgleichszahlung entfallen ist, soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt gezahlten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 558 Abs. 6 BGB).
Wie Sie einer zu hohen Erhöhung begegnen, steht in Mieterhöhung widersprechen. Zur Vergleichsmiete siehe Mietspiegel erklärt.
Häufige Fragen
Was ist die Kappungsgrenze?
Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben dabei außer Betracht.
Wann gelten 15 statt 20 Prozent?
Wenn die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der Gemeinde oder einem Gemeindeteil besonders gefährdet ist und die Landesregierung das Gebiet per Rechtsverordnung bestimmt hat, für jeweils höchstens fünf Jahre.
Zählen Modernisierungsumlage und Betriebskosten mit?
Nein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB, also Modernisierungsmieterhöhungen und Änderungen von Betriebskosten, werden bei der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
Gibt es Ausnahmen von der Kappungsgrenze?
Ja, nach § 558 Abs. 4 BGB, wenn nach Wegfall der öffentlichen Bindung eine Ausgleichszahlung des Mieters nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung weggefallen ist, soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt gezahlten Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
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