Lebenspartner einziehen — Erlaubnis in der Mietwohnung

Gemeint ist der Einzug in die Wohnung, die Sie weiter selbst nutzen. Ein Zimmer an einen Fremden gegen Entgelt ist ein anderer Vorgang; dafür steht die Erlaubnis zur Untervermietung. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB verbietet die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters, „insbesondere“ die Weitervermietung. Der Mitgebrauch durch den Partner ist schon dann erfasst, wenn der Partner Dritter ist. Ein Untermietzins steht in § 553 BGB nicht.

Ehegatte: kein Dritter, solange es die Ehewohnung ist

Art. 6 Abs. 1 GG stellt Ehe und Familie unter den besonderen Schutz der staatlichen Ordnung. Der XII. Zivilsenat hat daran angeknüpft: Dritter im Sinne des § 540 BGB ist grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrags ist. Ausgenommen ist die Familie des Mieters. Namentlich der Ehegatte ist kein Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB, solange die Wohnung Ehewohnung ist (BGH, Urteil vom 12.06.2013, XII ZR 143/11).

Der Hamburger Fall lag so. 1999 mieteten zwei Personen die Wohnung. Nachdem einer ausgezogen war, zog ein dritter Mann ein. Die damalige Vermieterin tauschte die Mieter nicht aus. 2001 heirateten die verbliebene Mieterin und der Eingezogene. 2006 zog sie aus und beantragte die Scheidung. Im März 2010 mahnte die neue Vermieterin wegen unerlaubter Untervermietung ab. Der Ehemann legte die Heiratsurkunde vor und wollte den Mietvertrag übernehmen. Die Vermieterin lehnte ab und kündigte am 12. Mai 2010 wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten.

Am 27. Mai 2010 wurde das Scheidungsurteil rechtskräftig. Im Termin vereinbarten die Eheleute die Alleinnutzung durch den Ehemann und teilten das der Vermieterin mit. Die Räumungsklage blieb ohne Erfolg. Die Revision, mit der am Ende noch vorgerichtliche Anwaltskosten im Streit standen, hat der BGH zurückgewiesen.

Die Wohnung verliert die Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch, dass der mietende Ehegatte sie dem anderen für längere Zeit überlässt oder nur noch sporadisch nutzt. Erst die endgültige Aufgabe beendet sie. Maßstab ist, ob die Überlassung noch den aktuellen Erfordernissen der Trennung folgt oder schon eine endgültige Nutzungsüberlassung ist. Das Landgericht hatte festgestellt, dass die Mieterin die Wohnung endgültig erst im Frühjahr 2010 aufgab. Bis dahin war die Weiternutzung durch den Ehemann, der nicht Mieter war, keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten.

Mit der Mitteilung über die endgültige Überlassung trat der Ehemann nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB an die Stelle der Mieterin. Die Kündigung vom 12. Mai 2010 stand dem nicht entgegen, weil sie unwirksam war. § 1568a Abs. 3 Satz 2 BGB verweist auf § 563 Abs. 4 BGB: Der Vermieter kann innerhalb eines Monats, nachdem er vom Mieterwechsel Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Im Hamburger Fall scheiterte die Kündigung vom 12. Mai 2010 schon daran, dass keine Überlassung an einen Dritten vorlag. Einen wichtigen Grund in der Person des Ehemanns hat der Senat nicht geprüft.

Der Senat hat offengelassen, ob etwas anderes gilt, wenn der andere Ehegatte die Wohnung nicht allein, sondern mit einem Dritten angemietet hatte. Im Fall war der frühere Mitmieter nach den rechtskräftigen Feststellungen aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Die Zeit vor der Hochzeit 2001 war nicht der Streitgegenstand. Die Zeit vor der Eheschließung trägt dieses Urteil nicht.

Eingetragene Lebenspartnerschaft

§ 1 LPartG lässt nach dem 30. September 2017 keine neuen Lebenspartnerschaften zwischen zwei Personen gleichen Geschlechts mehr zu. Das Gesetz gilt für Lebenspartnerschaften, die vor dem 1. Oktober 2017 in Deutschland begründet wurden, und für im Ausland begründete Lebenspartnerschaften, soweit deutsches Recht auf sie anwendbar ist. Wer verheiratet ist, steht in den §§ 540, 553, 563 BGB beim Ehegatten, nicht bei der eingetragenen Lebenspartnerschaft.

§ 11 Abs. 1 LPartG bestimmt: Ein Lebenspartner gilt als Familienangehöriger des anderen, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. §§ 540 und 553 BGB nennen den eingetragenen Lebenspartner nicht. Der VIII. Senat hat in VIII ZR 371/02 die Familie wegen Art. 6 GG vom Begriff des Dritten ausgenommen und den nichtehelichen Lebensgefährten dem Ehegatten und dem Lebenspartner nach § 1 Abs. 1 LPartG ausdrücklich nicht gleichgestellt. Ein Urteil, in dem der Einzug eines eingetragenen Lebenspartners selbst der Streit war, ist damit nicht gesprochen.

Beim Tod des Mieters stehen Ehegatte und Lebenspartner in einer Zeile. § 563 Abs. 1 BGB: Wer von beiden mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod in das Mietverhältnis ein. Das ist der Eintritt in den Vertrag, nicht die Erlaubnis zum Einzug zu Lebzeiten.

Nichteheliche Lebensgemeinschaft: Erlaubnis, Anspruch in aller Regel

Der VIII. Senat hat am 5. November 2003 den Frankfurter Fall entschieden (VIII ZR 371/02). Eine Mieterin bewohnte die Wohnung zunächst allein. Mit Schreiben vom 7. Januar 2002 teilte sie mit, sie wolle Herrn R. S. aufnehmen und ihm den Mitgebrauch überlassen. Die Vermieterin verlangte Geburtsdatum und frühere Anschrift. Die Mieterin teilte beides nicht mit und nahm ihn zur Bildung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts auf. Sie klagte auf Feststellung, dass sie dazu keine Erlaubnis brauche.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main wies die Klage am 24. Mai 2002 als unzulässig ab. Das Landgericht gab ihr am 19. November 2002 statt: Wer zur gemeinschaftlichen Haushaltsführung und Lebensplanung aufgenommen werde, sei kein Dritter; einer Ehe oder Lebenspartnerschaft bedürfe es nicht. Der BGH hob auf und wies die Klage als unbegründet ab. Auch wenn Herr R. S. der Lebensgefährte war, bedurfte die Mieterin der Erlaubnis nach §§ 540 Abs. 1, 553 BGB.

Ob und in welchem Umfang die Vermieterin vor der Erlaubnis nähere Angaben zur Person verlangen konnte, war nicht Gegenstand des Rechtsstreits. Das Urteil trägt deshalb keinen Satz, nach dem Geburtsdatum und frühere Anschrift geschuldet sind. Es trägt auch keinen Satz, nach dem sie nicht verlangt werden dürfen.

Ein Besuch ist nach demselben Urteil kein Dritter, weil der Aufenthalt kurz bleibt. Eine Zahl von Tagen oder Wochen nennt der Senat nicht. Was das für die Übernachtung in der Wohnung des Mieters bedeutet, steht im Ratgeber Gäste übernachten in der Mietwohnung. Entschieden hat er die Aufnahme zur Bildung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts.

Teil der Wohnung, nicht die ganze

§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Im Frankfurter Fall blieb die Mieterin in der Wohnung und räumte den Mitgebrauch ein. Geben Sie den Gewahrsam an der gesamten Wohnung auf, trägt § 553 diesen Anspruch nicht. Dann bleibt § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Liegt der Versagungsgrund des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht vor, hat der Mieter daneben den klagbaren Anspruch auf die Erlaubnis. Das Gesetz nennt für die Versagung drei Punkte: ein wichtiger Grund in der Person des Dritten, eine übermäßige Belegung des Wohnraums oder sonstige Unzumutbarkeit. Eine Quadratmetergrenze steht dort nicht.

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich damit einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 553 BGB abweicht, ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Die Vorschrift setzt die Überlassung an einen Dritten voraus. Den Ehegatten, den XII ZR 143/11 nicht als Dritten einstuft, ruft dieser Satz nicht auf.

Die unbefugte Überlassung an einen Dritten kann die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzen und damit ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). Liegt der Grund in einer Pflichtverletzung, ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolgloser Frist oder erfolgloser Abmahnung zulässig. Die drei Ausnahmen stehen im selben Absatz: Eine Frist oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg, die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt, oder der Mieter ist mit der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug.

Stand: 2. November 2026 · Quelle: §§ 540, 543, 553, 556a, 563, 1568a BGB, §§ 1, 11 LPartG, Art. 6 Abs. 1 GG, gesetze-im-internet.de; BGH VIII ZR 371/02, 05.11.2003; BGH XII ZR 143/11, 12.06.2013

Einzug ist kein Eintritt in den Mietvertrag

Die Erlaubnis zum Mitgebrauch macht den Partner nicht zur Vertragspartei. Miete und Betriebskosten schuldet weiterhin, wer im Vertrag steht. Eine weitere Person ändert den Flächenanteil nicht, wenn nichts anderes vereinbart ist: § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB legt die Betriebskosten dann nach dem Anteil der Wohnfläche um. Hängt eine Kostenart am erfassten Verbrauch oder an der erfassten Verursachung, folgt der Maßstab diesem Unterschied (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Steht im Vertrag die Personenzahl, rechnet eine weitere Person im Haushalt in diesen Schlüssel.

Der Eintritt in das Mietverhältnis ist ein späterer Schritt. Nach § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner mit dem Tod des Mieters ein, wenn er mit ihm einen gemeinsamen Haushalt führt. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, und für Personen, die mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen (§ 563 Abs. 2 BGB). § 563 Abs. 2 Satz 1 nennt nicht jedes Kind im Haushalt. Kinder des Partners, die nicht Kinder des Mieters sind, fallen nicht unter diesen Satz. Wer eingetreten ist, kann innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod Kenntnis erlangt hat, gegenüber dem Vermieter erklären, dass er nicht fortsetzen will (§ 563 Abs. 3 BGB).

Was die beiden Urteile nicht tragen

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