Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Wohnung verkauft — der Mietvertrag bleibt, § 566
Nach der Überlassung tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Die Kaution geht mit (§ 566a). Der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht.
Auf einen Blick
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Verkauf beendet den Vertrag nicht. Die Kaution geht auf den Erwerber über; kommt der Mieter bei Ende beim Erwerber nicht an sie heran, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a).
„Kauf bricht nicht Miete“ ist der gesetzliche Name des § 566. Gemeint ist der Wohnraum, der dem Mieter schon überlassen war. Ein Verkauf vor der Übergabe der Wohnung an den Mieter setzt diesen Eintritt nicht in Gang.
Wer danach Vermieter ist
Der Erwerber tritt ein „während der Dauer seines Eigentums“. Miete, die Erhaltung nach § 535 und eine Nebenkostenabrechnung für die Zeit seines Eigentums richten sich an ihn. Der alte Vermieter ist nicht mehr Vertragspartei für diese Pflichten — mit der Haftung aus Absatz 2.
Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, haftet der Verkäufer für den vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (§ 566 Abs. 2 Satz 1 BGB). Erlangt der Mieter vom Eigentumsübergang durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, wird der Verkäufer von dieser Haftung frei, wenn der Mieter nicht zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist (Satz 2). Das ist eine Haftungsbefreiung des Verkäufers, keine Regel, dass der Verkauf selbst das Mietverhältnis beendet.
Kaution
Hat der Mieter Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a Satz 1 BGB). Kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung vom Erwerber nicht erlangen, ist der Verkäufer weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet (Satz 2). Wie die Rückforderung sonst läuft, steht bei Kaution zurückfordern.
Wird eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kommt zur Frage des Vertragsübergangs die Kündigungssperre des § 577a BGB. Die Fristen stehen im Kündigungsschutz des Mieters.
| Frage | Folge |
|---|---|
| Vertrag nach der Überlassung | Erwerber wird Vermieter, § 566 Abs. 1 |
| Verkauf vor der Überlassung | Dieser Eintritt greift nicht |
| Kaution | Erwerber tritt ein; sonst bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet, § 566a |
| Pflichten verletzt der Käufer | Verkäufer haftet wie ein Bürge ohne Vorausklage, § 566 Abs. 2 |
Stand: 23. September 2026 · Quelle: §§ 566, 566a BGB, gesetze-im-internet.de.
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag, wenn die Wohnung verkauft wird?
Nein. Nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, solange er Eigentümer ist (§ 566 Abs. 1 BGB).
Gilt das auch, wenn noch niemand eingezogen ist?
§ 566 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird. Vor der Überlassung greift dieser Eintritt nicht.
Was passiert mit der Kaution?
Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein (§ 566a Satz 1 BGB). Kann der Mieter die Sicherheit bei Ende vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet (Satz 2).
Haftet der alte Vermieter weiter?
Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, haftet der Verkäufer für den zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (§ 566 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Haftung entfällt unter der Voraussetzung des Satzes 2.
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