BauGB-Upgrade 2027: Entwurf, nicht geltendes Recht

Wer 2026 ein Grundstück kauft oder einen Neubau plant, stößt auf denselben Satz wie in den Hausbaukosten 2026: Die Genehmigung dauert. Das BauGB-Upgrade setzt nicht am Bauvertrag an, sondern an der Bauleitplanung — Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Beteiligung, Umweltprüfung. Das ist ein anderes Vorhaben als der Referentenentwurf Gebäudetyp E, der das BGB ändern soll.

Entwurf und geltendes Recht

Stand: 29.10.2026 · Quellen: BT-Drs. 21/6588 (22.06.2026); BMWSB, Kabinett bringt Baugesetzbuch-Upgrade auf den Weg, 27.05.2026; BMWSB-Seite Baugesetzbuch-Upgrade; geltendes Recht: §§ 1, 3, 201a, 246e BauGB (gesetze-im-internet.de)

Wo das Verfahren steht

Das BMWSB hat den Entwurf am 2. April 2026 in die Länder- und Verbändeanhörung gegeben. Das Kabinett hat ihn am 27. Mai 2026 beschlossen. Der Bundeskanzler hat den Entwurf am 22. Juni 2026 als Drucksache 21/6588 an den Bundestag übersandt; dem Bundesrat war er am 29. Mai 2026 als besonders eilbedürftig zugeleitet worden. Der Bundestag hat am 25. Juni 2026 in erster Lesung darüber beraten. Der Bundesrat hat am 10. Juli 2026 Stellung genommen. Auf der BMWSB-Verfahrensseite steht eine Anhörung im Bundestagsausschuss am 23. September 2026. Ein Gesetzesbeschluss des Bundestags lag am 29. Oktober 2026 nicht vor.

Das BMWSB schreibt: Das Gesetz sei nicht zustimmungspflichtig und solle nach derzeitiger Planung am 1. Januar 2027 in Kraft treten. Artikel 13 des Entwurfs setzt den Termin auf den ersten Tag des Quartals nach der Verkündung; die Änderungen des Raumordnungsgesetzes (Artikel 4) und des Bundesnaturschutzgesetzes (Artikel 9) sollen sechs Monate nach der Verkündung folgen. Ohne Verkündung bleibt das Datum ein Plan.

Bundesbauministerin Verena Hubertz strebt nach einem Bericht der Südwest Presse vom 23. Oktober 2026 einen Gesetzesbeschluss des Bundestags „rechtzeitig vor dem 18. Dezember“ an. Der Bundesrat tagt an diesem Freitag um 9.30 Uhr; die nächste Plenarsitzung steht für den 29. Januar 2027. Die BMWSB-FAQ nennt den 18. Dezember nicht, nur das erwartete Inkrafttreten zum 1. Januar 2027.

Überragendes öffentliches Interesse — nur im Entwurf

Heute steht in § 1 Abs. 7 BauGB: Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Einen gesetzlichen Vorrang des Wohnungsbaus enthält diese Vorschrift nicht. Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt die Landesregierung nach § 201a BauGB durch Rechtsverordnung; die Vorschrift gilt derzeit für andere Instrumente, etwa das Baugebot.

Der Entwurf fügt nach Absatz 7 einen Absatz 7a ein. Soll in einem nach § 201a bestimmten Gebiet in einem Bebauungsplan ein Baugebiet festgesetzt werden, das zumindest auch dem Wohnen dient, so liegt die vorgesehene Wohnbebauung im überragenden öffentlichen Interesse und soll als vorrangiger Belang in die jeweils durchzuführenden Abwägungen eingebracht werden. Das gilt auch für festgesetzte ergänzende Nutzungen, etwa für kulturelle, soziale, gesundheitliche oder sportliche Zwecke, städtische Grünstrukturen oder die verbrauchernahe Versorgung. Gegenüber Belangen der Landes- und Bündnisverteidigung gilt das nicht.

Die Begründung der Drucksache 21/6588 stellt klar: Der Vorrang setzt die planerische Entscheidung der Gemeinde voraus, ein solches Baugebiet auszuweisen. Er führt zu keinem absoluten Vorrang. Gegenüber Belangen gleichen oder niederen Ranges soll er sich regelmäßig durchsetzen; Abweichungen erfordern höheren Begründungsaufwand. Zwingende Vorgaben aus anderen Regelungsbereichen bleiben. Die hib-Meldung 507/2026 vom 23. Juni 2026 fasst denselben Punkt so: Die Anordnung gelte für Wohnbebauung, für die ein Bebauungsplan in einem angespannten Wohnungsmarkt ein Baugebiet ausweist, das zumindest auch dem Wohnen dient.

Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB ist etwas anderes und gilt bereits: Bis zum 31. Dezember 2030 kann mit Zustimmung der Gemeinde von Vorschriften des BauGB abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem Wohnvorhaben dient. Das BMWSB ordnet das Upgrade als Ergänzung zum Bau-Turbo ein. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 ist im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2025 I Nr. 257).

Digitalisierung, Fristen, weniger Doppelprüfungen

Schwerpunkte der Novelle im Baugesetzbuch sind nach der BMWSB-Verfahrensseite die vollständige Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens (§§ 2, 3, 6a, 10a BauGB-E), die Vermeidung wiederholter Beteiligungen und Doppelprüfungen (§ 3 Abs. 1, § 4a Abs. 3 BauGB-E), die Straffung der Umweltprüfung sowie verbindliche Verfahrensfristen und eine Präklusionsvorschrift.

Der Entwurf ändert außerdem die Baunutzungsverordnung und das Raumordnungsgesetz. In § 2 Abs. 2 Nr. 3 ROG-E soll ein Grundsatz zur überörtlichen Steuerung des Wohnraumbedarfs in angespannten Wohnraumsituationen stehen. Weitere Teile betreffen Schrottimmobilien (erleichtertes Vorkaufsrecht, Instandsetzungsgebot, Enteignung als letztes Mittel), mehr Grün in der Stadt und Standortregeln für Feuerwehr und Rettungsdienste. Das sind Planungsregeln der Gemeinde, keine Mietvertragsregeln.

Häufige Fragen