Hamburg IFB Mietwohnungsneubau 2026: 7,85 €/m²

Wer in Hamburg preisgebundenen Mietwohnungsneubau plant, hat es seit Juni 2026 mit einer neu datierten IFB-Richtlinie zu tun. Antragsberechtigt sind Eigentümer und Erbbauberechtigte eines geeigneten Grundstücks. Wer einziehen darf, hängt an der Bescheinigung über die Wohnberechtigung nach § 16 HmbWoFG; die Mechanik des Scheins erklärt Wohnberechtigungsschein (WBS). Die 10-Prozent-Grenze der Hamburger Mietpreisbremse ist eine andere Miete als die 7,85 Euro aus der Förderzusage.

Gültigkeit und Rechtsgrundlage

Das Deckblatt der Richtlinie lautet „Gültig ab 1. Juni 2026“. Ein Ablaufdatum steht in der geöffneten Fassung nicht. Aufgrund von § 2 Abs. 4 HmbWoFG erlässt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen die Richtlinie im Einvernehmen mit der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (Nr. 7). § 2 Abs. 4 ermächtigt den Senat oder die von ihm bestimmte Fachbehörde, Förderziele, Fördervoraussetzungen, Durchführung und Inhalt der Förderung in Regelwerken zu konkretisieren.

Die Förderung erfolgt als soziale Wohnraumförderung nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 HmbWoFG und im Rahmen von Art. 2 lit. c des Kommissionsbeschlusses vom 20. Dezember 2011 über Ausgleichsleistungen für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (Nr. 7). Es handelt sich um Fördermittel im Sinne des § 3 HmbWoFG. Einen Rechtsanspruch auf Gewährung oder Erhöhung bereits gewährter Mittel gibt es nicht; die IFB entscheidet im Rahmen der verfügbaren Mittel (Nr. 6.3.6).

Was der 1. Förderweg finanziert

Ziel ist der kostenreduzierte Neubau preisgünstiger Mietwohnungen oder die Erweiterung von Gebäuden in Hamburg für Haushalte, die bestimmte Einkommensgrenzen einhalten, insbesondere Familien, Menschen ab 60 Jahren, behinderte Menschen und als vordringlich wohnungssuchend Anerkannte (Nr. 1). Die Einkommensgrenze nach § 8 HmbWoFG darf um den Prozentsatz in § 1 Abs. 1 der geltenden Verordnung zur Festlegung der Einkommensgrenzen nach § 8 HmbWoFG überschritten werden — das sind 60 Prozent.

Die Förderung ist modular: ein verpflichtendes Grundmodul, ergänzt durch frei wählbare Module, über 30 Jahre durch zinsverbilligte Darlehen sowie laufende und einmalige Zuschüsse (Nr. 3). Die IFB-Programmseite fasst die einmaligen Zuschüsse als Baukostenzuschüsse. Im Grundmodul selbst stehen Darlehen und laufende Zuschüsse; die Einmalbeträge sitzen in den Ergänzungsmodulen und, bei Gebäuden mit mindestens vier Geschossen und zehn geförderten Wohnungen je Treppenhaus, in der barrierereduzierten Grundausstattung (Nr. 3.1.3).

Stand: 29.10.2026 · Quelle: IFB Hamburg, Förderrichtlinie Neubau von Mietwohnungen 1. Förderweg, gültig ab 1. Juni 2026; § 2 Abs. 4 HmbWoFG (landesrecht-hamburg.de)

Darlehen, Zins und laufende Zuschüsse

Das Grunddarlehen im Neubau beträgt 1.500 Euro je Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche (Nr. 3.1.1). Es kann unter Beachtung der EU-Beihilfevorschriften und nach bankwirtschaftlichem Ermessen der IFB durch ein IFB-Förderdarlehen II bis zur Schließung der Gesamtfinanzierung ergänzt werden (Nr. 3.2.1). Beide Darlehen stehen zu 1,25 Prozent jährlich (Nr. 4.1). Valutierungszinsen bis zum Leistungsbeginn liegen ebenfalls bei 1,25 Prozent; ab dem 13. Monat nach Vertragsabschluss fallen für nicht abgerufene Teile 0,15 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat an (Nr. 4.4, Nr. 4.5). Zins und Tilgung beginnen mit dem Monatsersten des Quartals, in das die von der IFB festgelegte mittlere Bezugsfertigkeit fällt (Nr. 4.3).

Die laufenden Zuschüsse hängen vom Grundstückswert je Quadratmeter Wohnfläche und von der Größe des Vorhabens ab. Bei selbst eingebrachten Grundstücken zählt der Verkehrswert in Höhe des Bodenrichtwerts oder eines Gutachtens einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (Nr. 3.1.1). Die Tabelle staffelt in 100-Euro-Schritten; für die ersten 1.300 Quadratmeter Fläche liegen die Sätze bei 5,95 Euro monatlich (bis 600 Euro Grundstückswert je Quadratmeter Wohnfläche) bis 8,75 Euro (ab 1.901 Euro). Ab 3.500 Quadratmeter Fläche liegen dieselben Stufen 0,30 Euro niedriger, also bei 5,65 bis 8,45 Euro. Bauvorhaben unterschiedlicher Segmente einschließlich frei finanzierter Gebäudeteile, die im zeitlichen und örtlichen Zusammenhang entstehen, gelten als ein Vorhaben.

Bei Erweiterungen — Dachgeschossausbau, Anbau, Aufstockung, Umwandlung bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Flächen — beträgt das Darlehen I bis 2.000 Euro je Quadratmeter oder bis 100 Prozent der anerkannten Bau- und Baunebenkosten; die Richtlinie knüpft das an § 4 Abs. 2 HmbWoFG (Nr. 3.1.2). Bei Umnutzungen von Bestandsgebäuden ist ein Endenergiebedarf von höchstens 120 kWh je Quadratmeter und Jahr Fördervoraussetzung. Anstelle von Darlehen können für neu entstehende Wohnungen laufende Zuschüsse ohne Darlehen gezahlt werden, dann zwischen 8,35 und 11,15 Euro je Quadratmeter und Monat.

Die monatliche Rate eines ergänzenden Kapitalmarktdarlehens rechnet der Finanzierungsrechner. Förderanträge sind vor Baubeginn einzureichen; ohne schriftliche Zustimmung der IFB ist eine Förderung ausgeschlossen, wenn schon mit den Baumaßnahmen begonnen wurde (Nr. 6.2.1).

Bindung 30 Jahre, Miete 7,85 Euro, plus 4 Prozent

Mietpreis- und Belegungsbindungen beginnen mit dem Erlass der Förderzusage. Die Laufzeit endet 30 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit (Nr. 5). Innerhalb dieses Zeitraums darf die Vermieterin die Wohnung nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete überlassen. Diese ergibt sich aus 7,85 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und aus Nr. 5.2.1 (Nr. 5.2). Gemeinschaftsräume stehen bei 3,00 Euro je Quadratmeter förderfähiger Fläche.

Die höchstzulässige Nettokaltmiete für Wohnungen und Gemeinschaftsräume darf alle zwei Jahre um 4 Prozent steigen, erstmals zwei Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit, beginnend mit dem Monatsersten des Quartals, das auf die Feststellung der mittleren Bezugsfertigkeit folgt (Nr. 5.2.1). Eine Staffelmiete nach § 557a BGB darf nur insoweit vereinbart werden, als sie dieser höchstzulässigen Anhebung entspricht (Nr. 5.3.2). Unbefristete Mietverträge sind die Regel; ein Kündigungsausschluss ist unzulässig. Die Bestimmungen über höchstzulässige Miete und Bindungsende gehören in den Mietvertrag.

Eigene Rechnung nach Nr. 5.2 und Nr. 5.2.1; Wohnfläche angenommen. Maßgeblich sind Förderzusage und die von der IFB festgestellte mittlere Bezugsfertigkeit.

Vorzeitige Vollrückzahlung des Baudarlehens verkürzt die Bindung nur bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, sofern die vereinbarte Bindung darüber hinausgeht (Nr. 5.3.6). Die laufenden Zuschüsse enden dann; die übrigen Bindungsbestimmungen bleiben in der Nachwirkungsfrist. Geförderte Wohnungen dürfen für die Dauer der Bindung nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden (Nr. 5.3.1). Finanzierungsbeiträge, Mietvorauszahlungen und Maklergebühren der Wohnungssuchenden sind unzulässig; Genossenschaftsanteile bis 60 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und eine Sicherheitsleistung bis zum 2,5-fachen der monatlichen Nettokaltmiete bleiben ausgenommen (Nr. 5.3.4). Der Abschluss des Wohnraummietvertrags darf nicht an die Anmietung eines Stellplatzes gekoppelt werden (Nr. 5.3.3).

Wer einziehen darf

Innerhalb der Bindung sind in der Regel nur Menschen bezugsberechtigt, die eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung nach § 16 HmbWoFG besitzen oder vom zuständigen Bezirksamt als vordringlich wohnungssuchend anerkannt sind (WS-Bindung, Nr. 5.1). § 16 Abs. 1 HmbWoFG erlaubt die Überlassung nur nach Maßgabe der Förderzusage an einen Wohnungssuchenden, dessen Wohnberechtigung sich aus dem vorgelegten Schein oder einer Benennung durch die zuständige Stelle ergibt.

Die gesetzlichen Basiswerte in § 8 Abs. 2 HmbWoFG liegen bei 12.000 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 18.000 Euro für zwei Personen, zuzüglich 4.100 Euro je weitere Person und 1.000 Euro je Kind im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 EStG. Die Verordnung vom 1. April 2008, zuletzt geändert am 21. März 2023, lässt für den Bau von Mietwohnungen nach § 4 Abs. 2 HmbWoFG eine Überschreitung um 60 Prozent zu (§ 1 Abs. 1 WoFG§8V HA). 12.000 Euro plus 60 Prozent ergeben 19.200 Euro, 18.000 Euro plus 60 Prozent 28.800 Euro.

Ab 30 im 1. Förderweg geförderten Wohnungen sind mindestens 20 Prozent als Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende (WA-Bindung) zu fördern (Nr. 3.1.4). Dafür zahlt die IFB einen laufenden Zuschuss von 2,50 Euro je Quadratmeter und Monat über den gesamten Förderzeitraum (Nr. 3.2.15.2). Das Bezirksamt benennt aus dem Kreis der Dringlichkeitsfälle mindestens drei Haushalte zur Auswahl (§ 15 Abs. 1 Satz 3 HmbWoFG, Nr. 5.1).

Stand: 29.10.2026 · Quelle: IFB-Richtlinie 1. Förderweg, Anhang Nr. 2.2.1; bei mehr als 30 Wohneinheiten gelten zusätzlich die Mix-Vorgaben in Anhang Nr. 2.1

Mix der Förderwege und Nachbar 1. Förderweg plus

Bei Vorhaben mit mehr als 50 geförderten Wohneinheiten muss quartiersbezogen mindestens ein Drittel aller geförderten Wohnungen im 1. Förderweg entstehen, wenn auch der 2. Förderweg genutzt wird (Nr. 3). Kommt der 3. Förderweg hinzu, sind mindestens 30 Prozent im 1. und mindestens 20 Prozent im 2. Förderweg zu errichten; der 3. Förderweg ist auf höchstens 50 Prozent beschränkt. Die Konditionen des 2. und 3. Förderwegs stehen nicht in dieser Richtlinie.

Der 1. Förderweg plus ist ein eigenes Programm für Erbbauberechtigte städtischer Grundstücke nach der Drucksache zur Volksinitiative „Neubauten auf städtischem Grund“. Die IFB-Programmseite nennt dort denselben Anfangszins von 1,25 Prozent und dieselbe Anfangsmiete von 7,85 Euro je Quadratmeter, die Bindung aber über 50 Jahre. Hauptthema dieses Artikels bleibt der 1. Förderweg mit 30 Jahren.

Bayern fasst seine Wohnraumförderung zum 1. Januar 2027 in einer Richtlinie zusammen; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Bayern 2027. Hessen hat die soziale Mietwohnraumförderung zum Programmjahr 2026 neu gefasst; siehe Wohnraumförderung Hessen 2026.

Verfahren bei der IFB

Die Aufnahme in das Wohnraumförderungsprogramm setzt frühzeitige Abstimmungsgespräche über planerische, technische sowie sozial- und wohnungspolitische Anforderungen voraus; nach Abschluss der Prüfung bestätigt die IFB die Aufnahme schriftlich (Anhang Nr. 1). Anträge sind auf Vordruck vor Baubeginn einzureichen. Unvollständige Anträge können abgelehnt werden, wenn sie nicht binnen drei Monaten mängelfrei nachgereicht sind. Auszahlungen folgen dem Bauzeiten- und Finanzierungsplan und dem festgestellten Baufortschritt. Laufende Zuschüsse fließen ab dem Monatsersten des Quartals der mittleren Bezugsfertigkeit in Vierteljahresraten. Spätestens sechs Monate nach Bezugsfertigkeit ist die Schlussabrechnung einzureichen.

Eine besonders energiesparende Bauweise über den gesetzlichen Mindeststandard hinaus wird übergangsweise bis Ende 2026 zusätzlich durch laufende Zuschüsse über zehn Jahre gefördert (Nr. 3.2.2). Dieselben Übergangsfristen gelten für die Module nachhaltige Dämmstoffe, Holzbauförderung und Zertifikate für nachhaltiges Bauen (Nr. 3.2.3). Ab 2027 bleibt für die CO₂-Reduktion das Modul zur Reduktion grauer Emissionen aus der Gebäudekonstruktion.

Häufige Fragen