Gebäudetyp E: Gesetzentwurf ändert das Bauvertragsrecht

Wer 2026 ein Haus plant, stößt auf denselben Satz wie in den Hausbaukosten 2026: Der Neubau ist teuer. Der Entwurf will daran über den Bauvertrag ansetzen. Die Parteien sollen vereinbaren können, dass ein Gebäude nach dem Gebäudetyp-E-Basisstandard errichtet wird und damit auf Komfortstandards oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen verzichtet. Ohne diese Vereinbarung bleibt es beim bisherigen Recht (Opt-in).

Was der Entwurf ändert — und was bleibt

Stand: 27.10.2026 · Quellen: Referentenentwurf des BMJV, Entwurf eines Gesetzes zur Regelung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) im Bürgerlichen Gesetzbuch, veröffentlicht 26.10.2026; BMWSB-Seite Gebäudetyp E; FAQ Gebäudetyp E (BMJV/BMWSB, 26.10.2026); geltendes Recht: §§ 633, 650a, 126b BGB (gesetze-im-internet.de)

Opt-in: Nur wer es vereinbart, wechselt den Standard

Der Entwurf ersetzt § 650a BGB. Absatz 1 führt die heutige Definition des Bauvertrags zusammen. Absatz 2 öffnet den Gebäudetyp E: Ist Gegenstand die Herstellung, Wiederherstellung oder der Umbau eines Gebäudes oder eines Teils davon, können die Parteien die Geltung des gesetzlichen Basisstandards vereinbaren. Die Vereinbarung bedarf der Textform (§ 126b BGB). Treffen sie keine solche Vereinbarung, bleibt es bei den bisherigen Regeln.

Der Entwurf gilt nach der Begründung auch für Architekten- und Ingenieurverträge: In § 650q BGB soll künftig auf § 650a Absätze 2 bis 6 verwiesen werden. Für den Bauträgervertrag (§ 650u Abs. 1 Satz 2 BGB) finden die Werkvertragsregeln schon heute Anwendung; die neuen Absätze 2 bis 6 kämen danach ebenfalls zum Zug. Das FAQ vom 26. Oktober 2026 stellt klar, dass Unternehmen und Verbraucher gleichermaßen auf die Regelungen zurückgreifen können und dass sie für Wohn- und sonstige Gebäude gelten sollen.

Justizministerin Stefanie Hubig sagt: „Wir schreiben das einfache Bauen nicht vor, sondern eröffnen neue, praxistaugliche Möglichkeiten.“ Bauministerin Verena Hubertz: „Mit dem Gebäudetyp E geben wir Bauherren, Bauunternehmen und Käuferinnen die Freiheit zurück, auf unnötigen Schnickschnack zu verzichten. So wird Bauen günstiger und bleibt rechtssicher.“ „Rechtssicher“ ist ihre Formulierung, nicht der Wortlaut des BGB-Entwurfs.

„Genug ist genug“, wo das Bauordnungsrecht eine Zahl setzt

Haben die Parteien den Basisstandard gewählt, soll gelten: Wer die gesetzlichen Vorgaben einhält, erfüllt den werkvertraglichen Standard. Treffen die Technischen Baubestimmungen der Länder eine konkrete Vorgabe zur Geschosshöhe, muss nur diese Vorgabe eingehalten werden. Ob vergleichbare Neubauten höher sind oder eine DIN einen höheren Wert vorsieht, soll dann keine Rolle mehr spielen. Die Parteien können für denselben Punkt ausdrücklich einen höheren Komfortstandard vereinbaren.

Die Begründung nennt den Schallschutz als Praxisbeispiel. Liegt das heute übliche Niveau über dem in den Technischen Baubestimmungen, müsste dieser höhere Schallschutz künftig ausdrücklich vereinbart werden. Eine genehmigte Abweichung von den Technischen Baubestimmungen soll ebenfalls keinen Sachmangel begründen (§ 650a Abs. 3 Satz 2 BGB-E).

Das öffentlich-rechtliche Bauordnungsrecht bleibt. Das BMWSB schreibt ausdrücklich, an zwingenden staatlichen Vorgaben zu Brandschutz, Belichtung und Statik ändere das geplante Gesetz nichts. Das FAQ ergänzt die Statik und den Brandschutz als Beispiele für unveränderte Vorgaben. Der Entwurf ist damit ein anderes Vorhaben als das Gebäudemodernisierungsgesetz, das die Heizungsregeln im öffentlichen Recht umgestellt hat.

Wo es keine gesetzliche Vorgabe gibt

Treffen die Technischen Baubestimmungen für eine Frage keine Vorgabe, soll es grundsätzlich bei § 633 Abs. 2 BGB bleiben — auch beim Gebäudetyp E. Die Begründung nennt als Beispiele Inneneinrichtung, Elektroinstallation und Außenfassade. Haben die Parteien für den Punkt eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, muss diese eingehalten werden. Haben sie keine getroffen, muss das Bauwerk so errichtet werden, wie es bei vergleichbaren Bauwerken üblich ist.

Für diese zweite Fallgruppe sieht der Entwurf die eigentliche Erleichterung vor: Der Unternehmer soll vom üblichen Standard leichter abweichen können. Ein deutlicher Hinweis in Textform vor Vertragsschluss soll genügen, damit der Besteller dem Unternehmer eine unzureichende Kenntnis der Abweichung nicht entgegenhalten kann (§ 650a Abs. 4 BGB-E); die Pressemitteilung des BMJV nennt als Beispiel eine E-Mail. Der Hinweis gilt als deutlich, wenn er hervorgehoben ist und ein durchschnittlich informierter Besteller ihm entnehmen kann, welche Beschaffenheitsmerkmale den üblichen Standard unterschreiten. Eine Darstellung der Konsequenzen und Risiken verlangt der Entwurf nicht mehr. Eines Hinweises bedarf es nicht, wenn der Besteller oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben gemacht hat oder die abweichende Beschaffenheit bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst erkennbar ist (§ 650a Abs. 5 BGB-E).

Die Landesregierungen sollen per Rechtsverordnung weitere Mindestanforderungen festlegen können, wo die Technischen Baubestimmungen schweigen, um die dauerhafte Sicherheit und Eignung zum Aufenthalt von Menschen zu gewährleisten. Der Entwurf nennt in Klammern Elektroinstallation, Lüftungstechnik oder Bauwerksabdichtung (§ 650a Abs. 6 BGB-E).

Verbraucherbauvertrag: drei Extra-Angaben in der Baubeschreibung

Ist der Bauvertrag zugleich ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB (Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen), soll die Baubeschreibung nach Artikel 249 § 2 Abs. 3 EGBGB-E zusätzlich enthalten: den deutlichen Hinweis, dass der gesetzliche Basisstandard (Gebäudetyp E) gilt; stets Angaben zum Schallschutzstandard; eine überschlägige Darstellung der Kosten, die voraussichtlich dadurch erspart werden, dass der übliche Qualitätsstandard unterschritten wird. Das Mietrecht ändert der Entwurf nicht. Die Begründung verweist darauf, dass für die Vermietung die konkreten Vereinbarungen über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich bleiben.

Pilotprojekte: 10 bis 15 Prozent, keine Garantie

Die Pressemitteilung des BMJV und das FAQ vom 26. Oktober 2026 schreiben: Erfahrungen aus Pilotprojekten zeigen, dass durch den Verzicht auf Standards oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen die Bauwerkskosten um etwa 10 bis 15 Prozent gesenkt werden können. Die tatsächliche Einsparung hänge von den Rahmenbedingungen und den umgesetzten Maßnahmen ab. Das FAQ ergänzt „und mehr“. Der Entwurf selbst ist kein Kostendeckel.

In der Begründung stützt das BMJV die Schätzung des Erfüllungsaufwands auf den „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ der ARGE Kiel (2024): Dort lagen die Einsparungen im Wohnungsbau bei rund 1.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche beziehungsweise rund 25 Prozent der Gesamtbaukosten. Das ist die Modellannahme der Begründung, nicht die 10-bis-15-Prozent- Spanne der Pressemitteilung. Der Entwurf nennt als aktuelle Beispiele den Hamburg-Standard, den in Schleswig-Holstein entwickelten Regelstandard E und Pilotprojekte in Bayern. Er definiert den Gebäudetyp E ausdrücklich nicht als bestimmten, technisch spezifizierten Gebäudetyp.

Den Anlass beschreibt die Begründung mit den Fertigstellungszahlen: 2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr (Destatis-Pressemitteilung Nr. 174 vom 22. Mai 2026). 2021 bis 2023 lagen die Zahlen jeweils bei rund 294.000. Was das für Genehmigungen 2026 heißt, steht in Baugenehmigungen und Baupreise August 2026. Der GdW hat denselben Monat kommentiert und den Gebäudetyp E gefordert; das steht in GdW zu Genehmigungen und ifo-Klima.

Verfahren: Stellungnahme bis 9. November 2026

Der Entwurf wurde am 26. Oktober 2026 an die Länder und Verbände versandt und auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht. Stellungnahmen sind bis zum 9. November 2026 möglich und sollen dort veröffentlicht werden. Das FAQ beschreibt denselben Verfahrensstand: Der Entwurf wird innerhalb der Bundesregierung abgestimmt, zugleich läuft die Länder- und Verbändebeteiligung. Vorausgegangen waren gemeinsame Eckpunkte von BMJV und BMWSB vom 20. November 2025 und ein Stakeholder-Dialog im Frühjahr 2026.

Artikel 4 des Entwurfs setzt das Inkrafttreten auf den ersten Tag des dritten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats. Ein Kalenderdatum steht nicht im Text. Für Schuldverhältnisse, die vor diesem Tag entstanden sind, soll das bisherige BGB gelten. Fünf Jahre nach Inkrafttreten soll das BMJV das Gesetz evaluieren (Artikel 3).

Hubig: „Ich bin überzeugt, dass sich der Gebäudetyp E so durchsetzen wird. Denn Wohnglück hängt nicht davon ab, dass wir beim Bauen immer noch eine Schippe drauflegen.“ Ob und in welcher Fassung der Bundestag das beschließt, steht nicht fest.

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