Von Laurin Schlereth · · 8 Min. Lesezeit
Umlaufbeschluss WEG — Allstimmigkeit & Absenkung
Umlauf nur mit Zustimmung aller in Textform (§ 23 Abs. 3 S. 1 WEG). Absenkung für einen Gegenstand (S. 2). BGH V ZR 190/25: Absenkung isoliert anfechtbar.
Auf einen Blick
Ohne Versammlung gilt ein Beschluss nur, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Die Versammlung kann für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlauf zulassen (Absenkungsbeschluss, Satz 2). Der BGH: Der Absenkungsbeschluss ist isoliert anfechtbar; seine Ungültigerklärung macht den Mehrheits-Umlauf nur anfechtbar, nicht nichtig; die Klage gegen die Absenkung wird unzulässig, sobald der Umlauf bestandskräftig ist (V ZR 190/25, 17.07.2026).
Die Eigentümerversammlung bleibt der Regelfall. Der Umlauf ist der Weg ohne Sitzung. Wer ihn mit einem Mehrheitsbeschluss in der Versammlung verwechselt, liest Satz 2 als Dauerermächtigung. Satz 2 trägt nur den einzelnen Gegenstand, für den die Versammlung das Quorum gesenkt hat.
Satz 1: Allstimmigkeit in Textform
§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG: Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. „Alle“ meint jeden stimmberechtigten Eigentümer, nicht die Mehrheit derer, die antworten. Schweigen ist keine Zustimmung. Textform ist § 126b BGB — lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, Person des Erklärenden genannt. E-Mail genügt; die nasse Tinte der Versammlung ist hier nicht vorgesehen.
Der Zeitpunkt, in dem die letzte erforderliche Zustimmung vorliegt, ist der Beschlusszeitpunkt. Davon läuft die Anfechtungsfrist. Wer auf das Protokoll der nächsten Sitzung wartet, hat die Monatsfrist des § 45 WEG schon halb verbraucht.
Satz 2: Absenkung für einen Gegenstand
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das ist der Absenkungsbeschluss. Er fällt in der Versammlung — mit den Mehrheiten, die für diesen Beschluss gelten — und öffnet danach den Umlauf ohne Allstimmigkeit. Er ist keine Generalklausel für das nächste Geschäftsjahr.
Weicht der später umlaufende Antrag vom bezeichneten Gegenstand ab, trägt Satz 2 den Mehrheits-Umlauf nicht. Der BGH-Fall V ZR 190/25 betraf TOP 7 einer Versammlung vom 25.05.2023: Erneuerung der Heizungsanlage nach Variante 1 sollte im Umlauf mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden dürfen.
| Schritt | Was gilt |
|---|---|
| Klassischer Umlauf | Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 Satz 1). Mehrheit der Antwortenden reicht nicht. |
| Absenkungsbeschluss | Versammlung lässt für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu (Satz 2). |
| Anfechtung der Absenkung | Isoliert möglich (V ZR 190/25, Leitsatz 1). Beklagte ist die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2). |
| Fehlerhafte oder fehlende Absenkung | Der anschließend mit Mehrheit gefasste Umlauf ist anfechtbar, nicht nichtig. Allstimmigkeit ist abdingbar. |
| Bestandskraft des Umlaufs | Die Klage gegen die Absenkung wird unzulässig (kein Rechtsschutzinteresse). Der bestandskräftige Umlauf bleibt stehen. |
Stand: Oktober 2026 · Quelle: § 23 Abs. 3, Abs. 4, § 44 Abs. 2, § 45 WEG (gesetze-im-internet.de); BGH V ZR 190/25, 17.07.2026
Was V ZR 190/25 trägt — und was nicht
Der Kläger focht den Absenkungsbeschluss an. Zwischenzeitlich war die Heizungserneuerung samt Finanzierung im Umlauf bestandskräftig beschlossen. Der V. Senat hat drei Sätze festgehalten.
Wer den Mehrheits-Umlauf angreifen will, muss ihn selbst innerhalb der Frist des § 45 WEG anfechten. Die spätere Klage nur gegen die Absenkung holt das nicht nach.
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Wann ist ein Umlaufbeschluss ohne Versammlung gültig?
Wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Die Mehrheit derjenigen, die antworten, reicht nicht. Schweigen ist keine Zustimmung.
Was ist ein Absenkungsbeschluss?
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlauf genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Der Beschluss fällt in der Versammlung und öffnet danach den Umlauf ohne Allstimmigkeit.
Kann ich den Absenkungsbeschluss allein anfechten?
Ja. Der BGH hat die isolierte Anfechtbarkeit bestätigt (V ZR 190/25, 17.07.2026). Die Klage wird unzulässig, sobald der Umlauf über denselben Gegenstand bestandskräftig geworden ist.
Ist ein Mehrheits-Umlauf ohne Absenkung nichtig?
Nein. Fehlende oder ungültige Absenkung führt nur zur Anfechtbarkeit des Mehrheits-Umlaufs, nicht zur Nichtigkeit. Allstimmigkeit nach Satz 1 ist abdingbar (V ZR 190/25). Die Anfechtungsfrist des § 45 WEG läuft gegen den Umlauf selbst.
Weiterlesen
Balkonkraftwerk in der WEG — Anspruch & Beschluss
Balkonkraftwerk in der WEG: Anspruch auf Gestattung seit 17.10.2024 (§ 20 Abs. 2 Nr. 5), Beschluss über das Wie, Kosten beim Eigentümer. BGH V ZR 29/24.
LesenErschließungskosten Grundstück — Beitrag, wer zahlt
Erschließungsbeitrag nach § 127 BauGB: erstmalige Straße, Gemeinde mind. 10 %, zahlt wer bei Bescheid Eigentümer ist (§ 134). Nicht Hausanschluss.
LesenReservierungsvereinbarung Immobilienkauf — Gebühr
Reservierungsgebühr vom Makler in AGB unwirksam (BGH I ZR 113/22). Verkäufer bleibt frei. Kauf nur notariell (§ 311b). Rückzahlung über § 812.
LesenSondereigentum oder Gemeinschaftseigentum — wer zahlt?
Fenster, Türen, Heizung: Was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum. § 5 WEG, BGH-Urteile — und wer die Reparatur zahlt.
LesenTeilungserklärung prüfen — was vor dem Kauf zählt
Teilungserklärung und Aufteilungsplan: was drinsteht, was das Grundbuch bindet, wie sich die Gemeinschaftsordnung ändert. § 8, § 7, § 10 WEG.
Lesen