Immobilienverträge: digitaler Vollzug ab 2026

Das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare ist am 22. Juni 2026 ausgefertigt und am 26. Juni 2026 im Bundesgesetzblatt ausgegeben worden (BGBl. 2026 I Nr. 192). Es setzt die elektronischen Pflichten an verschiedenen Tagen in Kraft. Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen, ändert sich die Beurkundung dadurch nicht. Fehlt sie, wird der Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen (§ 311b Absatz 1 Satz 2 BGB). Wie Abteilung I den Eigentümer ausweist, steht in Grundbuch einfach erklärt. Eine Gebührentabelle enthält das Gesetz nicht. Was der Notar abrechnet, ist Gegenstand von Notarkosten beim Immobilienkauf.

Anzeige an das Finanzamt seit dem 1. Oktober 2026

Gerichte und Behörden erstatten die Anzeige nach § 18 Absatz 1 Satz 1 GrEStG weiter schriftlich nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck. Notare erstatten sie in den Fällen dieses Satzes elektronisch, nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle und nach § 22a GrEStG sowie § 93c der Abgabenordnung. Anzeige und Abschrift der Urkunde laufen über ein sicheres Verfahren nach § 87a Absatz 6 der Abgabenordnung (§ 22a Absatz 1).

Satz 1 nennt vier Gruppen:

Der Anzeige ist eine Abschrift der Urkunde über den Rechtsvorgang, den Antrag, den Beschluss oder die Entscheidung beizufügen (§ 18 Absatz 1 Satz 3). Absatz 2, den das Gesetz nicht neu fasst, erstreckt die Anzeigepflicht auf Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden und auf die Übertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, einer Personenhandelsgesellschaft oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wenn zum Vermögen ein Grundstück im Geltungsbereich des Gesetzes gehört. Die elektronische Form schreibt das Gesetz ausdrücklich für die Fälle des Satzes 1 vor.

Die Frist beträgt zwei Wochen nach der Beurkundung, der Unterschriftsbeglaubigung oder der Bekanntgabe der Entscheidung. Sie läuft auch, wenn die Wirksamkeit von einer Bedingung, vom Ablauf einer Frist oder von einer Genehmigung abhängt, und auch, wenn der Vorgang von der Besteuerung ausgenommen ist (§ 18 Absatz 3 Satz 1 und 2). In begründeten Ausnahmefällen kann die Frist nach Satz 1 verlängert werden (Satz 3). Die Anzeige geht an das für die Besteuerung zuständige Finanzamt, in den Fällen des § 17 Absatz 2 und 3 an das für die gesonderte Feststellung zuständige Finanzamt (§ 18 Absatz 5).

Gerichte und Behörden vermerken die Absendung auf der Urschrift der Urkunde, bei Entwurf und Unterschriftsbeglaubigung auf der zurückbehaltenen beglaubigten Abschrift. Notare vermerken sie im Urkundenverzeichnis (§ 18 Absatz 4). Was die Anzeige enthalten muss, steht in § 20 GrEStG, darunter Name und Identifikationsnummer nach § 139b der Abgabenordnung oder Wirtschafts-Identifikationsnummer nach § 139c sowie die Gegenleistung (§ 20 Absatz 1 Nummer 1 und 5). Das maschinelle Nachfragen der Identifikationsnummer über die Bundesnotarkammer ist ein späterer Schritt und noch nicht in Kraft.

Wann welcher Teil gilt

Artikel 20 setzt keinen einheitlichen Tag. Vorbehaltlich der Absätze 2 bis 5 tritt das Gesetz am 1. Oktober 2026 in Kraft. Die Artikel 5, 12 und 14 gelten am Tag nach der Verkündung, also am 27. Juni 2026 nach der Ausgabe am 26. Juni 2026.

Stand: 2. November 2026 · Quelle: BGBl. 2026 I Nr. 192, Artikel 20, ausgegeben zu Bonn am 26. Juni 2026; § 18, § 20, § 22 und § 22a GrEStG, § 195 und § 196 BauGB, § 311b BGB (gesetze-im-internet.de)

Genehmigung durch das Gericht seit dem 1. Oktober 2026

Einem Notar ist ein Beschluss, der die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts zum Gegenstand hat, als gerichtliches elektronisches Dokument bekanntzugeben (§ 41a Absatz 1 FamFG). Das qualifizierte Zertifikat der Signatur oder ein zugehöriges qualifiziertes Attributzertifikat muss das Gericht erkennen lassen. Das Zeugnis über die Rechtskraft eines solchen Beschlusses ist ebenfalls als gerichtliches elektronisches Dokument zu erteilen (§ 46 Absatz 2).

Der Antrag des Notars beim Gericht geht als strukturierter Datensatz im Dateiformat XML (§ 16 Absatz 1 der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung). Mindestens enthalten sind die Angaben nach § 2 Absatz 3 der Verordnung, Name und Amtssitz des Notars, Urkundenverzeichnisnummer und Datum der Urkunde sowie der Antrag auf Genehmigung. Ist die elektronische Übermittlung aus technischen Gründen vorübergehend nicht möglich, sind Antrag und Urkundenabschrift in Papierform zu übermitteln und auf Anforderung elektronisch nachzureichen (§ 16 Absatz 3). Dieselbe Ausweichregel gilt für den Rückweg: Genehmigungsbeschluss, Negativattest und Rechtskraftzeugnis (§ 17 Absatz 3).

Grundbuch, Bescheinigung und Bodenrichtwerte

Der Erwerber eines Grundstücks darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn die Bescheinigung des Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen (§ 22 Absatz 1 Satz 1 GrEStG). Die obersten Finanzbehörden der Länder können davon im Einvernehmen mit den Landesjustizverwaltungen Ausnahmen vorsehen (Satz 2). Das Finanzamt erteilt die Bescheinigung, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht (§ 22 Absatz 2 Satz 1). Es erteilt sie schriftlich. Eine elektronische Übermittlung ist ausgeschlossen (Satz 3 und 4).

Artikel 7 ändert das zum 1. Januar 2028. Abweichend von den Sätzen 3 und 4 ist die Bescheinigung dann einem Notar elektronisch nach § 22a zu erteilen. Dem Grundbuchamt kann er sie vorlegen, indem er sie elektronisch übermittelt oder einen Ausdruck einreicht. Die §§ 29 und 137 der Grundbuchordnung finden auf diese Vorlage keine Anwendung. Vorlegen darf er nur eine Bescheinigung, die ihm nach § 22a übermittelt wurde. Die Bereitstellung durch das Finanzamt erfolgt über ein sicheres Verfahren nach § 87a Absatz 8 der Abgabenordnung. Weicht das Finanzamt davon ab, berührt das die Rechtswirksamkeit nicht (§ 22a Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 in der Fassung des Artikels 7).

Seit dem 1. Oktober 2026 genügt der Form des § 29 Absatz 1 der Grundbuchordnung auch der beglaubigte Ausdruck oder die beglaubigte Abschrift eines elektronischen Dokuments, das § 137 Absatz 1 entspricht. Der Form des § 29 Absatz 3 Satz 1 genügt dasselbe bei einem Dokument nach § 137 Absatz 2 (neuer Absatz 4). Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle elektronisch an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln (§ 196 Absatz 3 Satz 1 BauGB). Dieselbe Pflicht steht in § 179 Satz 2 des Bewertungsgesetzes, den Artikel 19 ersetzt hat. Auskunft über die Bodenrichtwerte kann jedermann von der Geschäftsstelle verlangen (§ 196 Absatz 3 Satz 2 BauGB).

Kaufpreissammlung: Daten auf Aufforderung

Wer einen Vertrag schließt, mit dem sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen, oder wer ein getrennt beurkundetes Angebot oder eine Annahme erklärt, muss dem Gutachterausschuss auf Aufforderung die erforderlichen Daten zum Grundstück mitteilen (§ 195 Absatz 2 Satz 1 BauGB). Das gilt seit dem 1. Oktober 2026. Die Abschrift des Vertrags an den Gutachterausschuss nach § 195 Absatz 1 bleibt daneben bestehen; den elektronischen Weg für diese Abschrift öffnet erst § 213a zum 1. Januar 2027.

Zu den Daten gehören in der Regel Gemarkung, Flur und Flurstück, Lagemerkmale, die tatsächliche und die geplante Nutzung, bei Vermietung oder Verpachtung die Erträge, bei bebauten Grundstücken Art, Baujahr, Modernisierung, Wohn- und Nutzfläche, Ausstattung, die Daten des Energieausweises zur Energieeffizienz und die Absicht, die Anlagen abzureißen. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken ist anzugeben, ob die Mitteilenden Landwirte sind, bei forstwirtschaftlichen der Bestand, dazu mitverkauftes Zubehör, soweit der Kaufvertrag es nicht nennt, sowie Erbbauzins und Laufzeit. Fehlen exakte Angaben, reicht eine Schätzung, die als solche zu kennzeichnen ist. Zu nutzen sind die Mitteilungsmöglichkeiten, die der Gutachterausschuss bereitstellt.

Der Ausschuss muss bei der Aufforderung auf diese Pflichten hinweisen und den Bedeutungsgehalt der Daten zugänglich machen (§ 195 Absatz 3 Satz 1). Die Frist von mindestens einem Monat ab Zugang und die Möglichkeit, die Mitteilung unmittelbar in einem elektronischen Formular über das Internet abzugeben, stehen in Satz 2 und gelten ab dem 1. Januar 2027. Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden (§ 195 Absatz 4). Auskünfte gibt es bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht (§ 195 Absatz 5).

Austausch mit Behörden ab dem 1. Januar 2027

Ab diesem Tag übermitteln Notare die in § 213a Absatz 1 BauGB genannten Dokumente elektronisch. Das sind Anträge auf Genehmigungen und Zeugnisse nach den dort aufgezählten Vorschriften, die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags nach § 28 Absatz 1 Satz 1 BauGB und die Abschriften der Urkunden über Vertrag, Angebot und Annahme samt Anlagen an den Gutachterausschuss. § 22 Absatz 1 Satz 1 BauGB ist die Genehmigung in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen. § 28 Absatz 1 Satz 3 ist das Zeugnis der Gemeinde, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird; ohne Nachweis der Nichtausübung oder des Nichtbestehens trägt das Grundbuchamt den Käufer bei Kaufverträgen nicht als Eigentümer ein (§ 28 Absatz 1 Satz 2).

Anträge und die Mitteilung an die Gemeinde gehen an das besondere elektronische Behördenpostfach. Die Antwort, Genehmigung oder Zeugnis, geht an das besondere elektronische Notarpostfach und muss der Form des § 137 Absatz 2 der Grundbuchordnung genügen. Schickt die zuständige Stelle das Dokument nicht elektronisch, bleibt es trotzdem wirksam (§ 213a Absatz 5). Die Empfängerbezeichnungen veröffentlicht das jeweilige Bauministerium des Landes in einer Liste für den elektronischen Notar-Verwaltungs-Austausch.

Dieselbe Struktur gilt für das Grundstückverkehrsgesetz. Dessen Vorschriften über die Genehmigung gelten für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie für Moor- und Ödland, das in eine solche Kultur gebracht werden kann (§ 1 Absatz 1). Die rechtsgeschäftliche Veräußerung und der schuldrechtliche Vertrag darüber bedürfen der Genehmigung (§ 2 Absatz 1 Satz 1). Notare übermitteln den Antrag auf diese Genehmigung, auf die in § 5 Satz 1 und § 6 Absatz 3 genannten Zeugnisse und auf die Bescheinigung nach § 11 Absatz 2 elektronisch (§ 25). Erteilt das Gericht die Dokumente nach der Höfeordnung, gelten die elektronischen Absätze nicht (§ 25 Absatz 3). Ein Verstoß der Genehmigungsbehörde gegen die elektronische Rücksendung lässt die Wirksamkeit unberührt (§ 26 Absatz 4).

Die Grundstücksverkehrsordnung erhält mit den §§ 12 und 13 ein paralleles elektronisches Verfahren für den Antrag auf die Genehmigung nach § 2 Absatz 1 Satz 1. Kapitel 7 der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung gilt für Dokumente nach § 213a BauGB, nach § 25 Absatz 1 und 2 sowie § 26 Absatz 8 Satz 1 des Grundstückverkehrsgesetzes und nach den §§ 12 und 13 Absatz 8 Satz 1 der Grundstücksverkehrsordnung. Anträge, die Mitteilung nach § 213a Absatz 1 Nummer 2 BauGB und die Rückläufer der Behörden sind als XML-Datensatz zu übermitteln. Der Abschrift an den Gutachterausschuss ist ein XML-Datensatz beizufügen. Er nennt mindestens Name und Amtssitz des Notars, Urkundenverzeichnisnummer und Datum, Grundbuchamt und Blatt, die Beteiligten, den Anteil des Erwerbers und die Gegenleistung (§ 19 Absatz 4). Angaben zum Grundstück, zum Baujahr und zu den Flächen sowie Anschrift und E-Mail-Adresse sind nur aufzunehmen, soweit sie dem Notar bekannt sind. Ist die elektronische Übermittlung vorübergehend technisch unmöglich, gilt Papier, und auf Anforderung ist elektronisch nachzureichen (§ 19 Absatz 5, § 20 Absatz 3).

Was erst das Finanzministerium in Kraft setzt

Artikel 8 bis 11, 13 und 15 haben noch kein Kalenderdatum. Sie treten an dem Tag in Kraft, an dem die technischen und organisatorischen Voraussetzungen für die jeweilige elektronische Übermittlung vorliegen. Diesen Tag gibt das Bundesministerium der Finanzen im Bundesgesetzblatt bekannt (Artikel 20 Absatz 5). Die Pflichten in diesem Abschnitt gelten erst ab diesem Tag.

Ist einem Notar die Identifikationsnummer nach § 139b der Abgabenordnung nicht schon bekannt, die § 20 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG für die Anzeige verlangt, hat er sie über die Bundesnotarkammer beim Bundeszentralamt für Steuern maschinell zu erfragen (Artikel 8, neuer § 18 Absatz 6 GrEStG). In der Anfrage dürfen nur die in § 139b Absatz 3 der Abgabenordnung genannten Daten stehen. Das Bundeszentralamt teilt die Nummer mit, wenn die Daten übereinstimmen. Die Kammer handelt im Auftrag des Notars. Datenschutzrechtlich verantwortlich für den Abruf ist der Notar. Eine entsprechende Regel für die Identifikationsnummer nach § 7 Absatz 2 Nummer 1 oder § 8 Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit Muster 6 der Erbschaftsteuer-Durchführungsverordnung fügt Artikel 10 als § 34 Absatz 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes ein.

Artikel 9 stellt die Anzeige der Notare in Erbschaftsteuersachen auf den elektronischen Datensatz nach § 93c der Abgabenordnung und auf das sichere Verfahren nach § 87a Absatz 6. Gerichte, Behörden und Beamte bleiben bei der schriftlichen Anzeige über Beurkundungen, Zeugnisse und Anordnungen, die für die Festsetzung einer Erbschaftsteuer von Bedeutung sein können (§ 34 Absatz 1 in der Fassung des Artikels 9). Artikel 11 zieht die Erbschaftsteuer-Durchführungsverordnung nach: Notare, die Vereinbarungen über die Abwicklung von Erbauseinandersetzungen beurkunden, und Notare im Rahmen des § 8 zeigen dann elektronisch an und vermerken die Absendung im Urkundenverzeichnis statt auf der Urschrift.

Artikel 13 und 15 betreffen die Datensätze, die nach § 22a GrEStG eingehen. Die Landesfinanzbehörden übermitteln sie der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben nach § 28 Absatz 1 Satz 3 Nummer 2 des Geldwäschegesetzes im automatisierten Verfahren (§ 31b Absatz 2b der Abgabenordnung in der Fassung des Artikels 13). Die Zentralstelle darf diese Datensätze unter den Voraussetzungen des § 31 Absatz 5 Satz 2 Geldwäschegesetz erheben und verarbeiten, soweit Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Transaktion mit einem nach § 18 Absatz 1 Satz 1 und 2 GrEStG anzuzeigenden Vorgang zusammenhängt. Artikel 12 und 14 haben § 31b Absatz 2b der Abgabenordnung und § 31 Absatz 5a des Geldwäschegesetzes schon am 27. Juni 2026 gestrichen. Den gestrichenen Wortlaut druckt das Änderungsgesetz nicht ab.

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