Bremen Mietwohnraumförderung 2026: 6,80 und 9,00 €/m²

Wer in Bremen oder Bremerhaven preisgebundenen Mietwohnungsneubau plant, hat es seit dem Programmjahr 2026 mit festen Pauschalen statt einer anteiligen Baukostenförderung zu tun. Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung hat drei Richtlinien neu gefasst: Neubau, Modernisierung und Ankauf sowie Verlängerung von Miet- und Belegungsbindungen. Förderungsstelle ist die Bremer Aufbau-Bank GmbH (BAB). Wer einziehen darf, hängt am Wohnberechtigungsschein (WBS); die landesweite Einkommensabweichung steht seit Oktober 2026 bei 70 statt 60 v. H. Hamburg hat den 1. Förderweg zum 1. Juni 2026 neu gefasst; die Konditionen stehen in Hamburg IFB Mietwohnungsneubau 2026.

Senatsbeschluss, 140 Millionen Euro und WRP 2026

Der Senat hat in der Sitzung am 30. Juni 2026 die Landeswohnraumförderung 2026 und die Förderrichtlinien mit den aktualisierten Konditionen bis zum 31. Dezember 2030 beschlossen und für das Jahr 2026 ein Wohnraumförderprogramm in Höhe von 140 Millionen Euro festgestellt (Beschlusspunkte 1 und 2 der Senatsvorlage). Das Programm hinterlegt 635 Wohneinheiten bei einem Gesamtvolumen von 140.002.348 Euro; der Bedarf der Vorlage lag bei 845 Einheiten. Die Senatorin für Bau teilt auf der Seite Wohnraumförderung mit, dass diese Richtlinien und Konditionen mit dem Senatsbeschluss vom 30.06.2026 zunächst bis Ende 2030 festgeschrieben sind.

Die Richtlinie selbst trägt das Datum 27. August 2026. Sie gilt für alle Bauvorhaben, die im Programmrahmen ab 2026 gefördert werden, tritt am Tag der Veröffentlichung in Kraft und hat eine Geltungsdauer von fünf Jahren (Nr. 15). Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht auch bei Vorliegen aller Voraussetzungen nicht (Nr. 1.3). Rechtsgrundlage ist das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) unter Beachtung der Bremischen Landeshaushaltsordnung und des DAWI-Freistellungsbeschlusses der Europäischen Kommission vom 16. Dezember 2025 (Nr. 1.2).

Die aktuellen Wohnraumförderungsprogramme bis einschließlich des Wohnraumförderungsprogramms 2026 sind bereits ausgebucht. Eine Berücksichtigung neu eingereichter Projekte ist nach Angabe der Senatorin für Bau erst wieder am Wohnraumförderungsprogramm 2027 möglich. Interessenbekundungen können ganzjährig eingereicht werden; die Auswahl findet jährlich nach Beschluss des jeweiligen WRP statt, in der Regel im dritten Quartal.

Stand: 30.06.2026 · Quelle: Senatsvorlage Landeswohnraumförderung / Finanzierung WRP 2026, beschlossene Fassung 30. Juni 2026, Tabelle zu Abschnitt B 3.2 (rathaus.bremen.de)

Pauschalen statt 65 Prozent der Baukosten

Die Zuwendung erfolgt als Projektförderung durch öffentlich-rechtlichen Förderungsvertrag als Festbetragsfinanzierung: pauschaler Zuschuss plus zinsloses pauschales Darlehen (Nr. 5.1). Die Senatsvorlage stellt das dem bisherigen Modell gegenüber, das bis zu 65 Prozent der Herstellungskosten bezuschusste. Gefördert wird die Neuschaffung (Neubau oder Ersterwerb) in den Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven, in Gebäuden mit mehr als zwei geförderten Mietwohnungen oder in mehr als zwei geförderten Mietreihenhäusern (Nr. 1.1). Auch der Umbau von Nichtwohngebäuden in Wohngebäude fällt unter die Richtlinie, wenn Neubaukosten erreicht werden.

Die Höhe des Darlehens richtet sich nach dem Wohnungstyp, die Höhe des Kostenzuschusses nach der Mietenstufe; für 1-Zimmer-Apartments wird der Zuschuss halbiert (Nr. 5.1). Die Darlehen und Zuschüsse betragen:

Stand: 27.08.2026 · Quelle: Richtlinie Neubau Mietwohnraum FHB Bremen vom 27.08.2026, Nr. 5.1 (bau.bremen.de)

Die Förderdarlehen werden vom Abschluss des Darlehensvertrags an 30 Jahre zinsfrei gewährt; ab dem 31. Jahr gilt der dann marktübliche Zinssatz (Nr. 5.2). Nach einem tilgungsfreien Jahr tilgt ein Annuitätendarlehen zunächst mindestens 1 Prozent p. a., ab dem 11. Jahr 2 Prozent und ab dem 21. Jahr mindestens 4 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen ab dem 31. Jahr. Der Verwaltungskostenbeitrag beträgt einmalig 1 Prozent auf das Vertragskapital und laufend 0,5 Prozent p. a. auf das Restkapital. Kostenzuschuss und Förderdarlehen dürfen maximal 90 Prozent der Gesamtkosten ergeben.

Zur Finanzierung der Gesamtkosten soll eine Eigenleistung von mindestens 15 Prozent erbracht werden; mindestens zwei Drittel davon (10 Prozent der Gesamtkosten) müssen echtes Eigenkapital sein, etwa eigene Barmittel oder ein nicht durch Fremdmittel finanziertes, grundbuchlastenfreies Baugrundstück (Nr. 4.1). Öffentliche Fördermittel und der Kostenzuschuss dieser Richtlinie zählen nicht zum echten Eigenkapital. Vorhaben, deren Baukosten ohne Grundstück (Kostengruppen 300 bis 800) über 5.000 Euro je m² Wohnfläche liegen, werden nicht gefördert, Ausnahmen in begründeten Einzelfällen (Nr. 7.1). Die Wohnungen müssen mindestens die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen (Nr. 7.2) und sollen nach § 50 BremLBO barrierefrei sein (Nr. 7.3).

Zusatzdarlehen bei teuren Grundstücken

Übersteigt der Grundstückskostenanteil (Kostengruppen 100 und 200) 500 Euro je m² Nutzfläche, wird das Förderdarlehen erhöht: 100 Euro je m² geförderter Wohnfläche für jede vollen 100 Euro über dieser Schwelle, begrenzt auf 1.000 Euro je m² Wohnfläche (Nr. 5.1). Bei 600 bis 699 Euro je m² Nutzfläche fließen 100 Euro je m² Wohnfläche zusätzlich, ab 1.500 Euro je m² Nutzfläche der Höchstbetrag von 1.000 Euro. Die Senatsvorlage bezeichnet das als Ausgleich, damit geförderter Wohnungsbau auch in teureren Lagen wirtschaftlich bleibt.

Für Gebäude mit QNG-Siegel (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) zahlt die Richtlinie einen Förderzuschuss in Höhe der Zertifizierungskosten bis maximal 15.000 Euro pro Objekt (Nr. 5.1). Für Vorhaben, deren gesamte Wohneinheiten in Mietenstufe 1 oder Junges Wohnen liegen, kann ein KfW-Darlehen über die BAB beantragt werden; nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gibt es eine Zinsverbilligung bis höchstens 2 Prozent p. a. (Nr. 5.2).

Zwei Mietenstufen, Bindung, Mieterhöhung

Ab Bezugsfertigkeit dürfen höchstens die folgenden monatlichen Nettokaltmieten erhoben werden (Nr. 8.4):

Stand: 27.08.2026 · Quelle: Richtlinie Neubau Mietwohnraum FHB Bremen vom 27.08.2026, Nr. 8.4 (bau.bremen.de)

Der Zweckbestimmungszeitraum beträgt 30 Jahre. Er beginnt mit der Bezugsfertigkeit aller Wohnungen eines Mietobjekts und verkürzt sich nicht, wenn das Förderdarlehen außerplanmäßig vollständig zurückgezahlt wird (Nr. 8.1). Soweit dasselbe Objekt auch im Genossenschaftsförderprogramm (nur Mietenstufe 1) gefördert wird, beträgt der Zeitraum 40 Jahre, bei Bindungsverlängerungen aus der Genossenschaftsförderung 60 Jahre. Eigenbedarf und die Umwandlung in Wohnungseigentum zum Einzelverkauf sind während der Zweckbestimmung in der Regel ausgeschlossen, ausgenommen der Verkauf an wohnende Mieterinnen und Mieter zur Selbstnutzung (Nr. 8.2).

Während der Zweckbestimmung darf die Miete der Mietenstufe 1 im Rahmen des § 558 BGB steigen, in der Stadtgemeinde Bremen in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 6. August 2024, höchstens aber um 3 Prozent p. a. und höchstens bis zu einem Betrag, der um 10 Prozent unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In Mietenstufe 2 darf die Miete um maximal 2 Prozent p. a. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, im Baustein Junges Wohnen um maximal 1 Prozent p. a. Andere Mieterhöhungen — auch modernisierungsbedingte — sind während der Zweckbestimmung unzulässig. Staffelmietverträge sind nicht zulässig (Nr. 8.4). Die allgemeine Kappungsgrenze außerhalb der Förderung erklärt Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung.

20 Prozent der geförderten Wohnungen der Mietenstufe 1 sollen an Menschen vermietet werden, die wohnungslos oder von Wohnungslosigkeit bedroht sind. Die Bindung muss nicht am geförderten Objekt selbst erfüllt werden; sie kann mittelbar am sonstigen frei finanzierten Bestand der Fördernehmenden liegen (Nr. 8.3). Mittelbare Belegung des Neubaus selbst ist nur für Mietenstufe 1 möglich; die Ersatzwohnung darf dann höchstens 5,60 Euro je m² monatlich kosten (Nr. 9).

Einkommensgrenzen: 70 statt 60 v. H.

Die Wohnungen der Mietenstufe 1 sind ab Bezugsfertigkeit an Wohnungssuchende zu vermieten, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 2 der Einkommensgrenzenverordnung vom 18. Mai 2009 in der jeweils geltenden Fassung um nicht mehr als 70 Prozent überschreitet. Für Mietenstufe 2 gilt eine Überschreitung um nicht mehr als 110 Prozent (Nr. 6.1). Junges Wohnen ist Studierenden mit Immatrikulation am jeweiligen Hochschulstandort und Auszubildenden mit gültigem Ausbildungsvertrag vorbehalten; das Haushaltseinkommen darf die Grenzen des § 9 WoFG um maximal 70 Prozent überschreiten.

§ 9 Abs. 2 WoFG setzt die Bundesgrenzen auf 12.000 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 18.000 Euro für zwei Personen, zuzüglich 4.100 Euro je weitere Person und 500 Euro je Kind im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 EStG. Die Länder dürfen nach § 9 Abs. 3 Satz 1 WoFG abweichende Grenzen festlegen. Die Erste Verordnung zur Änderung der Einkommensgrenzenverordnung vom 7. Oktober 2026, verkündet am 13. Oktober 2026 (Brem.GBl. 2026 Nr. 104), ersetzt in § 1 die Angabe „60 vom Hundert“ durch „70 vom Hundert“ und zieht Fallgruppe 7 in § 2 Abs. 1 sowie Fallgruppe II in § 3 Abs. 1 nach. Sie tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Die Begründung der Änderungsverordnung nennt als Bezugsgrenze für den Wohnberechtigungsschein § 9 Abs. 2 WoFG plus 70 Prozent. Für einen Einpersonenhaushalt ergibt das 20.400 Euro Jahreseinkommen. Die Wohnungen sollen vorrangig an Haushalte vergeben werden, die die Grenzen des § 9 Abs. 2 WoFG ohne Aufschlag einhalten (Nr. 6.2). Der Nachweis gegenüber der vermietenden Person ist die Bescheinigung nach § 27 Abs. 1 bis 5 WoFG; der Schein muss beim Bezug gültig sein (Nr. 6.3). In Bremen stellt ihn das Referat Wohnungswesen der Senatorin für Bau aus, in Bremerhaven das Sozialamt des Magistrats.

Junges Wohnen, Modernisierung, Bindungsankauf

Der Förderbaustein Junges Wohnen orientiert sich an den Konditionen der 1-Zimmer-Apartments: 130.000 Euro Darlehen und 13.750 Euro Kostenzuschuss je Wohneinheit bei 11,00 Euro je m² (Nr. 5.1). Für diese Wohnungen dürfen nur befristete Mietverträge geschlossen werden; im Übrigen gilt § 549 Abs. 3 BGB, soweit die Richtlinie nichts anderes vorgibt (Nr. 8.4). Alternativ zur Nettokaltmiete ist eine Orientierung der Warmmiete (möbliert) an der Wohnpauschale nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 BAföG zulässig.

Parallel gelten ab WRP 2026 die Neufassung der Modernisierungsrichtlinie und die Richtlinie über den Ankauf sowie die Verlängerung von Miet- und Belegungsbindungen, beide ebenfalls vom 27. August 2026. Der Bindungsankauf gewährt nach der Bindungsrichtlinie einen einmaligen Zuschuss von 1.000 Euro je Wohneinheit und Jahr der festgelegten Bindung. Die Senatsvorlage verlängert den Zweckbindungszeitraum in Modernisierung und Bindungsankauf auf 20 Jahre.

Bayern fasst seine Wohnraumförderung zum 1. Januar 2027 in einer Richtlinie zusammen; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Bayern 2027. Den Bundesanteil an den Landesprogrammen setzt der Entwurf des Bundeshaushalts 2027. Die Annuität eines ergänzenden Bankdarlehens neben dem zinsfreien Förderdarlehen bildet der Finanzierungsrechner ab.

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