Berlin WFB 2026: 1.500 €/m² Zuschuss, Miete 7,00 €

Wer in Berlin geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnungen neu schafft, hat es seit Ende Mai 2026 mit neuen Nummern zu tun. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat die Verwaltungsvorschriften im Einvernehmen mit der Finanzverwaltung erlassen; Rechtsgrundlage sind unter anderem § 3 Abs. 2 und § 5 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes. Der Bewilligungsausschuss entscheidet als Bewilligungsstelle (Nr. 12.2); die IBB führt die Förderentscheidungen durch und erteilt die Förderzusage namens und im Auftrag des Ausschusses (Nr. 12.1). Wer in eine geförderte Wohnung einziehen darf, hängt am Berliner Wohnberechtigungsschein; die Mechanik des Scheins erklärt Wohnberechtigungsschein (WBS). Hamburg hat den 1. Förderweg zum 1. Juni 2026 neu gefasst; die Konditionen stehen in Hamburg IFB Mietwohnungsneubau 2026.

Was die WFB 2026 ersetzen — und was sie nicht sind

Die Bekanntmachung trägt das Datum 9. Februar 2026. In Kraft treten die Vorschriften nach Nr. 18 mit der Veröffentlichung im Amtsblatt, also am 29. Mai 2026. Gleichzeitig treten die WFB 2023 vom 31. Mai 2023 (ABl. S. 3139) außer Kraft. Bereits bewilligte Vorhaben laufen nach dem Recht ihrer Bewilligung weiter. Sehen städtebauliche Verträge nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung oder Ausschreibungen landeseigener Grundstücke eine Inanspruchnahme der WFB 2018, 2019, 2022 oder 2023 vor, können Anträge weiterhin zu jenen Konditionen bewilligt werden (Nr. 18).

Einen Rechtsanspruch auf Förderung gibt es nicht (Nr. 12.2). Der Bewilligungsausschuss entscheidet im Rahmen der verfügbaren Mittel. Laut Pressemitteilung der Senatsverwaltung vom 29. Mai 2026 hält der Senat an seinem Ziel fest, jährlich 5.000 neue geförderte Wohnungen zu bewilligen; die WFB selbst enthalten diese Zahl nicht. Auf der Seite der Neubauförderung nennt die Senatsverwaltung (Stand April 2026) mehr als 31.000 zugesagte mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen seit der Wiederaufnahme der Neubauförderung 2014.

Vier Fördermodelle: Darlehen, Zuschuss, Miete, WBS

Fördergegenstand ist die Neuschaffung preisgünstigen Wohnraums im Geschosswohnungsbau durch Neubau, Aus- oder Umbau sowie der Kauf einer neu zu errichtenden Immobilie vor Baubeginn. Einzelne Eigentumswohnungen sind nicht förderfähig (Nr. 2.1). Die Förderung setzt sich aus öffentlichen Baudarlehen und einmaligen Zuschüssen zusammen (Nr. 2.3). Die Wahl des Modells bestimmt Förderhöhe, Belegung und Miete (Nr. 4):

Stand: 02.11.2026 · Quelle: WFB 2026, ABl. Berlin Nr. 23 / 29.05.2026 S. 1431 ff., Nrn. 4.1–4.4.2, 5.1, 9.3, 10.1 (berlin.de/sen/bauen)

Die Darlehenshöhe hängt vom kaufmännisch gerundeten Bodenwert in Euro je m² vermietbarer Nutzungsfläche ab (Nr. 4). Die Tabelle steigt in 100-Euro-Schritten des Bodenwerts um jeweils 100 Euro Darlehen je m²:

Stand: 02.11.2026 · Quelle: WFB 2026 Nr. 4, Tabelle S. 1434 f.; Bodenwert in der Regel über BORIS Berlin, bei abweichender GFZ mit Umrechnungskoeffizienten (Nr. 4.5.1)

Im Fördermodell 1 hat Berlin den Zuschuss gegenüber der vorherigen Praxis auf einen Festbetrag umgestellt. Die IBB-Synopse WFB 2023/2026 weist für 2023 noch „bis zu 1.800 Euro je m²“ und ein Darlehen bis 3.500 Euro je m² aus; 2026 stehen 1.500 Euro pauschal plus bis zu 3.800 Euro Darlehen. Die Pressemitteilung vom 29. Mai 2026 begründet die Pauschale mit besserer Kalkulierbarkeit. Bei vorzeitiger Rückzahlung oder Kündigung des Darlehens ist der Zuschuss anteilig für den Restbindungszeitraum zurückzuzahlen (Nr. 4).

Einmalige Zuschüsse, Wohnflächen, Eigenkapital

Zusätzlich zu Darlehen und Baukostenzuschuss können einmalige verlorene Zuschüsse kumuliert werden, dasselbe Zuschussziel aber nicht doppelt (Nr. 4.6):

Nr. 4.6.6 verweist auf gesonderte Verwaltungsvorschriften, darunter die Zusatzförderung „Wohnraum für besondere Bedarfsgruppen“ und die Genossenschaftsförderung. Die WFB selbst setzen deren Beträge nicht fest.

Die geförderte Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung und darf die Wohnflächengrenze einschließlich Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen nicht überschreiten (Nr. 2.4). Gegenüber der IBB-Synopse zu den WFB 2023 sind die Grenzen um 2,5 m² angehoben; Balkone zählen anteilig nach WoFlV in die Grenze, nicht mehr gesondert zur Hälfte:

Stand: 02.11.2026 · Quelle: WFB 2026 Nr. 2.4 (ABl. S. 1432 f.). Bis 4 m² Überschreitung möglich, wenn dies aus planerischen Gründen, insbesondere zur Schaffung barrierefreier Wohnungen nach § 50 Abs. 1 BauO Bln, zweckmäßig ist.

Die Gesamtfinanzierung setzt sich aus Eigenkapital (grundsätzlich mindestens 20 Prozent), öffentlichem Darlehen, einmaligen Zuschüssen und gegebenenfalls weiteren Fremdmitteln zusammen (Nr. 3.2). Tilgungspflichtige oder kündbare Nachrangdarlehen und mezzanine Finanzierungen zählen im Förderzeitraum nicht als Eigenkapitalersatz. Das öffentliche Baudarlehen ist nach Nr. 5.1 grundsätzlich zinslos (Modell 3: 0,5 Prozent des Restkapitals). Die Tilgung beträgt mindestens 1,5 Prozent jährlich des Ursprungsbetrags; Zins und Tilgung setzen drei Monate nach Feststellung der mittleren Bezugsfertigkeit ein. Nach 30 Jahren ist das valutierende Restkapital in einer Summe zurückzuzahlen (Nr. 5.2). Der laufende Verwaltungskostenbeitrag an die IBB beträgt 0,15 Prozent jährlich, wenn die Bemessungsgrundlage über 12,5 Millionen Euro liegt, sonst 0,25 Prozent (Nr. 6.2).

So rechnet Modell 1 für eine 70-m²-Wohnung am oberen Ende der Darlehenstabelle, ohne einmalige Extra-Zuschüsse:

Eigene Rechnung nach Nrn. 4.1 und 10.1 WFB 2026; der Bodenwert und die tatsächlich bewilligte Darlehenshöhe folgen der Tabelle in Nr. 4 und der Förderzusage

Bindung, Mieterhöhung, Einzug

Belegungs- und Mietbindung dauern 30 Jahre. Sie beginnen ab mittlerer Bezugsfertigkeit, die die IBB festlegt, und enden mit Ablauf des Monats des dreißigsten Jahres danach (Nr. 9.1, 10.1). Wer vorzeitig vollständig zurückzahlt, beendet die Bindung nicht sofort: Sie bleibt bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens bis zum in der Förderzusage bestimmten Ende (Nr. 9.8).

Die Bewilligungsmiete ist nettokalt, ohne kalte und warme Betriebskosten. Erhöht werden darf sie alle zwei Jahre, erstmals zum Monatsersten, der nach Ablauf von zwei Jahren ab mittlerer Bezugsfertigkeit folgt (Nr. 10.2):

Stand: 02.11.2026 · Quelle: WFB 2026 Nr. 10.2.1–10.2.4 (ABl. S. 1441)

Ein Staffelmietvertrag ist während der Bindung unzulässig, ebenso ein Vertrag mit aufgeschobenem Mieterhöhungsverlangen nach Bindungsende (Nr. 10.5). Provisionen für Vermittlung und Vermietung geförderter Wohnungen dürfen nicht gefordert werden (Nr. 10.7). Die Bildung von Wohneigentum an den geförderten Wohnungen ist während der Bindung ausgeschlossen (Nr. 10.11). Betriebskosten darf der Förderempfänger nur nach §§ 556, 556a und 560 BGB verlangen (Nr. 10.8).

Die Überlassung erfolgt gegen Übergabe eines im Land Berlin gültigen Wohnberechtigungsscheins (§ 27 Abs. 1 WoFG, Nr. 9.3). Die Prozentsätze 140, 180 und 220 beziehen sich auf die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG; bei der Überlassung gilt die Berliner Verordnung über die Abweichung von diesen Grenzen. § 9 Abs. 2 WoFG selbst nennt 12.000 Euro für eine Person und 18.000 Euro für zwei Personen, zuzüglich 4.100 Euro je weiterer Person und 500 Euro je Kind. Bei Bauprojekten mit mehr als 15 geförderten Wohnungen ist mindestens ein Viertel an Haushalte mit besonderem Wohnbedarf nach § 27 Abs. 5 WoFG zu überlassen (Nr. 9.4).

Verfahren, Mindestgröße, Mix-Regeln

Das Verfahren ist zweistufig. Zuständig für die Aufnahme in das Wohnungsbauförderungsprogramm ist die Programmleitstelle der Senatsverwaltung (Nr. 11.1). Anträge sind dort formlos zu stellen und sollen Belegenheit, Zahl der geförderten und frei finanzierten Wohnungen, Wohnungsschlüssel und eine Visualisierung enthalten (Nr. 11.2). Die IBB prüft, legt dem Bewilligungsausschuss vor und erteilt die Förderzusage (Nr. 12.1). Zuschuss nach Nr. 4.1 und öffentliches Baudarlehen werden in insgesamt höchstens fünf kostenfreien Teilbeträgen nach bestätigtem Baufortschritt ausgezahlt, der Zuschuss zuerst (Nr. 14.2). Einmalige Zuschüsse nach Nr. 4.6 fließen grundsätzlich erst nach der Abrechnung (Nr. 14.3).

Vorhaben dürfen nach Nr. 2.6 in Verbindung mit Nr. 1.4 AV § 44 LHO nur bewilligt werden, wenn sie noch nicht begonnen sind. Als Beginn gilt grundsätzlich der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Liefer- oder Leistungsvertrags; Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb zählen allein nicht. Die IBB schreibt in ihrem Info-Telegramm zu den WFB 2026, nach erfolgter Programmaufnahme könne ein begründeter Antrag auf vorzeitigen Vorhabenbeginn gestellt werden; Tätigkeiten bis zu einer möglichen Bewilligung erfolgen dann auf eigenes Risiko.

Eine Mindestzahl geförderter Wohnungen steht in der WFB 2026 nicht. Die IBB nennt auf der Seite des Wohnungsneubaufonds die Programmaufnahme-Praxis: Vorhaben mit weniger als zehn geförderten Mietwohnungen werden nicht nach den WFB gefördert; bei Dachgeschossausbauten gilt eine Grenze von mindestens vier geförderten Wohnungen. Ausnahmen nennt die IBB für Verpflichtungen aus städtebaulichen Verträgen oder Konzeptverfahren.

Bis 100 Neubauwohnungen können zu 100 Prozent gefördert werden. Darüber ist außerhalb des S-Bahnrings eine Mischung aus mindestens zwei der Modelle 1 bis 3 nötig; innerhalb des Rings bleibt 100 Prozent möglich (Nr. 3.1). Modell 3 setzt voraus, dass mindestens 30 Prozent der Neubauwohnungen nach Modell 1 gefördert werden. Der Abriss von Wohngebäuden schließt eine Förderung grundsätzlich aus; der Bewilligungsausschuss kann Ausnahmen prüfen, insbesondere wenn der Neubau mindestens 30 Prozent mehr Wohnungen und Wohnfläche schafft (Nr. 17.1).

Bayern fasst zum 1. Januar 2027 mehrere Programme in einer Richtlinie zusammen; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Bayern 2027. Niedersachsen hat die soziale Wohnraumförderung zum 1. Juli 2026 in drei Richtlinien neu gefasst; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Niedersachsen 2026. Den Bundesanteil an den Landesprogrammen setzt der Entwurf des Bundeshaushalts 2027 kassenwirksam an. Wie sich ein Förderdarlehen in die Gesamtfinanzierung einfügt, zeigt der Finanzierungsrechner.

Häufige Fragen