Heizkörper bleibt kalt — nach dem Entlüften

Luft im einzelnen Heizkörper ist der Fall der Seite Heizkörper entlüften. Dort darf der Mieter das Ventil bedienen und muss es nicht. Dieser Text beginnt danach: Das Ventil war offen, Wasser ist gekommen, und der Körper bleibt kalt oder wird nur lauwarm, während andere Räume heizen.

Ein Körper, ein Strang, das ganze Haus

Mangel ist die Tauglichkeit, nicht das Bauteil

§ 536 Abs. 1 BGB knüpft die Minderung daran, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Ein defektes Ventil in einem Abstellraum, der nicht beheizt werden muss, ist nicht derselbe Mangel wie ein kaltes Wohnzimmer. Maßstab ist die geschuldete Beheizbarkeit der Wohnung in der Heizperiode, nicht ein einzelnes Gerät um seiner selbst willen.

Eine gesetzliche Gradzahl gibt es nicht. Die Seite Heizperiode hält fest: Üblich ist der 1. Oktober bis 30. April, die Linie 20 bis 22 °C am Tag und 18 °C in der Nacht kommt aus der Instanzrechtsprechung, und der BGH hat in VIII ZR 38/90 die Untergrenze offengelassen. Wird diese Linie in den Wohnräumen nicht erreicht, liegt nach dieser Rechtsprechung ein Mangel vor. Die Minderung tritt mit dem Mangel ein (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine Fristsetzung ist dafür nicht vorgeschrieben. Der Mangel ist unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1). Unterlässt der Mieter die Anzeige und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, dürfen die Rechte aus § 536 nicht geltend gemacht werden (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1). Die Anzeige sichert außerdem den Ersatz des Schadens, der aus der unterlassenen Anzeige entsteht (Abs. 2 Satz 1).

Eine Quote in Prozent steht nicht im Gesetz. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Im Übrigen hängt die Herabsetzung an Umfang und Dauer. Der Mietminderungsrechner ordnet Heizungsausfall nach der Schwere ein. Die Mängelanzeige ist das Schreiben an den Vermieter. Ein Temperaturprotokoll ist kein gesetzliches Formular. Es macht den Verlauf belegbar. Ohne Protokoll entfällt § 536 nicht.

Was der Mieter nicht schuldet

Thermostat tauschen, Strang spülen, Pumpe tauschen, Anlage nachfüllen: das ist Instandhaltung. Eine Kleinreparaturklausel überträgt allenfalls eng begrenzte Kosten kleiner, dem Zugriff ausgesetzter Teile, nicht die Heizungsanlage. Wer den Handwerker selbst bestellt, bewegt sich in § 536a Abs. 2 BGB. Der Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen setzt voraus, dass der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Der Artikel Mangel selbst beseitigen trennt diese beiden Wege.

Warmwasser aus derselben Therme ist ein eigener Mangel, wenn es ausbleibt oder zu kalt ist: Warmwasser zu kalt. Eine kalte Stelle am Heizkörper ersetzt diese Prüfung nicht.

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