Keller zur Mietwohnung — Mietsache nach § 535

Im Haus liegt ein Keller, also scheint er zur Wohnung zu gehören. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Ob ein Keller dazugehört, wenn der Vertrag ihn nicht nennt, sagt der Absatz nicht.

Die Mietsache steht im Vertrag

§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB lautet: „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.“ Satz 2 verpflichtet ihn, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Nennt der Mietvertrag „Keller“, eine Abteilnummer oder „mitvermietet: Kellerraum“, gehört dieser Gebrauch zu der Pflicht aus Satz 1. Das AG Paderborn hatte am 13. Februar 2025 einen Vertrag, in dem § 1 die Wohnung mit Keller vermietete und bei Bodenraum sowie Abstellraum Striche standen (58a C 92/24). Der Streit galt dem Dachboden, nicht dem genannten Keller.

Ist ein Kellerraum mitvermietet und wird keiner überlassen, bleibt die Pflicht aus Satz 2 offen. Welches Abteil geschuldet ist, ergibt die Bezeichnung im Vertrag. Eine Minderungsquote nennt § 535 nicht.

Kellerabteil und Gemeinschaftskeller

Das abgeschlossene Kellerabteil ist ein einzelner, meist nummerierter Verschlag mit eigenem Schlüssel. Nennt der Vertrag diesen Raum, ist dessen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu gewähren. Der BGH-Fall VIII ZR 94/21 betraf den „Kellerverschlag Nr. 9“ aus einer Kellernutzungsvereinbarung vom 26. Oktober 2015, Nutzung ab dem 1. Dezember 2015, monatliche Nutzungspauschale 79 €.

Der Gemeinschaftskeller ist der andere Raum: Fahrradkeller, Waschküche, offener Kellerflur. Ihn benutzen mehrere Parteien mit. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB spricht vom Gebrauch der Mietsache. Ob die Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrags ist, einen solchen Raum nennt, steht in diesem Muster. Der Absatz erwähnt die Hausordnung nicht.

Stand: November 2026 · Quelle: § 535 Abs. 1, § 598, § 604 Abs. 3 BGB (gesetze-im-internet.de); § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a WoFlV; BGH VIII ZR 94/21, 05.07.2023; AG Paderborn 58a C 92/24, 13.02.2025

Zwei Verträge über Wohnung und Keller

Der VIII. Senat hat am 5. Juli 2023 ausgesprochen, dass für einen Keller im Grundsatz nichts anderes gilt als für Garage und Stellplatz. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einer separat abgeschlossenen Vereinbarung spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge (VIII ZR 94/21).

Im Fall lagen Wohnung und Kellerverschlag im selben Gebäude, beide Verträge trugen das Datum 26. Oktober 2015. Für die Lage im selben Gebäude nimmt der Senat in der Regel an, die Parteien hätten eine rechtliche Einheit gewollt; der Abschluss am selben Tag kam hinzu. Die Vermutung der Selbständigkeit war damit nicht widerlegt. Die Vereinbarung sollte „unabhängig von ggf. nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen für Wohn-/Gewerberäume oder Stellplätze“ bestehen. Die ordentliche Kündigung war beim Keller für zehn Jahre ausgeschlossen, bei der Wohnung für zwei Jahre. Die Kellerpauschale stieg jedes Vertragsjahr automatisch um 2,5 Prozent. Die Wohnung war eine Indexmiete, Ausgangsmiete 850 € netto kalt bei 90,94 m². In die Mietpreisbremse fiel nur diese Wohnungsmiete, nicht die 79 €.

Zwei Blätter Papier sind kein Automatismus. Wortlaut, Laufzeit, Kündigung und die Art der Mietänderung tragen die Trennung. Das Nutzungsrecht im entschiedenen Fall stand in der Vereinbarung über Verschlag Nr. 9.

Hausordnung, Schlüssel, Duldung

§ 535 Abs. 1 BGB erwähnt die Hausordnung nicht. Der Absatz verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Das Muster einer Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrags ist, steht im eigenen Text.

Welche Schlüssel bei Ein- und Auszug zusammengehören, steht bei der Wohnungsübergabe. Das Übergabeprotokoll nimmt sie auf.

Eine unentgeltliche Gestattung neben dem Mietvertrag kann eine Leihe sein. § 598 BGB: Durch den Leihvertrag wird der Verleiher verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten. Das AG Paderborn hat die mündliche Dachboden-Absprache nicht als Ergänzung des schriftlichen Mietvertrags gewertet, sondern als solchen Leihvertrag. Der Dachbodenschlüssel kam nach den Feststellungen nicht zusammen mit den Wohnungsschlüsseln, sondern später. Ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, kann der Verleiher die Sache nach § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurückfordern. Die Nutzung von über 20 Jahren hat die Klage auf ein weiteres Nutzungsrecht nicht getragen.

Wohnfläche ist nicht die Mitbenutzung

Ob Sie den Keller nutzen dürfen, und ob seine Quadratmeter zur Wohnfläche zählen, sind zwei Fragen. Zur Wohnfläche gehören Kellerräume nicht. § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe a WoFlV zählt sie zu den Zubehörräumen, zusammen mit Waschküchen, Bodenräumen, Trockenräumen und Garagen. In VIII ZR 94/21 schied die Fläche des Verschlags aus der Miethöhe der Wohnung aus, weil er separat und nicht zu Wohnzwecken vermietet war.

Der vertragsgemäße Gebrauch eines als Abstellraum mitvermieteten Kellers ist das Abstellen. Die Verordnung macht aus dem Verschlag keine Wohnung. Die Fläche rechnen Sie im Wohnflächenrechner getrennt von den Wohnräumen.

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