Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Mietminderung bei Baugerüst und gesperrtem Balkon
Baugerüst vor dem Fenster, Balkon gesperrt: Wann die Miete nach § 536 BGB gemindert ist, was bei energetischer Sanierung gilt und was Sie anzeigen müssen.
Auf einen Blick
Ein Baugerüst oder ein gesperrter Balkon kann ein Mangel sein. Mindert er die Tauglichkeit der Wohnung, ist die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB automatisch angemessen herabgesetzt. Eine feste Quote gibt es nicht. Ausnahme: Bei einer energetischen Modernisierung bleibt die Beeinträchtigung drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).
Gerüste stehen meist wegen Fassaden-, Dach- oder Balkonarbeiten. Für die Miete kommt es nicht darauf an, warum gebaut wird, sondern ob und wie stark Sie die Wohnung weniger nutzen können. Nur für energetische Modernisierungen gibt es eine Sonderregel.
Wann ein Gerüst ein Mangel ist
Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete herabgesetzt, solange die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht. Typische Beeinträchtigungen durch ein Gerüst sind weniger Tageslicht, Fenster, die nicht geöffnet werden können, Schutznetze vor den Scheiben, Lärm und Schmutz der Arbeiten oder ein Balkon, der nicht betreten werden darf.
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Sie müssen sie nicht beantragen, und der Vermieter muss nicht zustimmen. Abweichende Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).
Der Grund der Arbeiten macht einen Unterschied
| Art der Maßnahme | Minderung |
|---|---|
| Erhaltung, etwa Fassaden- oder Balkonreparatur (§ 555a BGB) | nach § 536 Abs. 1 BGB ab Beginn der Beeinträchtigung |
| Energetische Modernisierung, also Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB) | drei Monate ausgeschlossen, soweit die Beeinträchtigung auf dieser Maßnahme beruht (§ 536 Abs. 1a BGB), danach nach Abs. 1 |
| Sonstige Modernisierung, etwa neuer Balkon (§ 555b Nr. 4 oder 5 BGB) | nach § 536 Abs. 1 BGB; die Sperre des Abs. 1a gilt nicht |
Stand: 19.10.2026 · Quelle: §§ 536, 555a, 555b BGB (gesetze-im-internet.de)
Dass Sie Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen (§§ 555a, 555d BGB), schließt die Minderung nicht aus. Sonst bräuchte es die Sonderregel für energetische Modernisierung nicht. Die Einzelheiten der Drei-Monats-Sperre erklärt Minderungssperre bei energetischer Modernisierung.
Wie hoch die Minderung ist
Das Gesetz spricht nur von einer „angemessen herabgesetzten Miete“. Wie viel angemessen ist, hängt davon ab, wie viele Räume betroffen sind, wie stark und wie lange. Ein Balkon, der nur einige Tage gesperrt ist, wiegt anders als eine monatelang verdunkelte Wohnung. Tabellen mit Quoten aus Urteilen sind Orientierung, keine Zusage für Ihren Fall; einen Überblick gibt Mietminderung: Tabelle. Nach der Rechtsprechung des BGH wird die Minderung von der Bruttomiete berechnet, siehe Mietminderung von der Bruttomiete.
Anzeige und Ausschluss
Zeigt sich ein Mangel, müssen Sie ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Soweit der Vermieter wegen einer fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte, verlieren Sie das Minderungsrecht (§ 536c Abs. 2 BGB). Bei einem Gerüst, das der Vermieter selbst beauftragt hat, kennt er den Umstand meist. Eine Anzeige mit Datum, betroffenen Räumen und Fotos dokumentiert trotzdem Beginn und Umfang.
Ausgeschlossen ist die Minderung, wenn Sie den Mangel schon bei Vertragsschluss kannten, etwa weil das Gerüst bei der Besichtigung stand (§ 536b BGB). Wie Sie die Minderung schriftlich geltend machen, zeigt Mietminderung: Schreiben mit Muster.
Häufige Fragen
Darf ich die Miete mindern, wenn ein Baugerüst vor meiner Wohnung steht?
Das kommt darauf an, ob das Gerüst die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, etwa weil Licht fehlt, Fenster nicht geöffnet werden können oder der Balkon gesperrt ist. Dann ist die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes angemessen herabgesetzt. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht.
Wie viel Prozent darf ich bei gesperrtem Balkon mindern?
Eine feste Quote nennt das Gesetz nicht. Angemessen ist eine Minderung, die dem Umfang und der Dauer der Beeinträchtigung entspricht. Im Streit entscheidet das Gericht im Einzelfall. Veröffentlichte Urteile anderer Fälle sind nur Anhaltspunkte.
Gilt die Minderung auch, wenn der Vermieter energetisch saniert?
Für drei Monate nicht, soweit die Beeinträchtigung auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient (§ 536 Abs. 1a BGB). Bei reinen Reparaturen, etwa einer Fassadeninstandsetzung ohne Energieeinsparung, gilt diese Sperre nicht.
Muss ich dem Vermieter das Gerüst melden?
Den Mangel müssen Sie nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen, wenn er sich zeigt. Hat der Vermieter das Gerüst selbst aufstellen lassen, kennt er es in der Regel. Die Anzeige, welche Räume und welcher Balkon wie lange betroffen sind, schafft trotzdem Klarheit und dient als Nachweis.
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