Von Laurin Schlereth · · 5 Min. Lesezeit
Minderungssperre bei energetischer Modernisierung
§ 536 Abs. 1a BGB: drei Monate keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung. Welche Maßnahmen erfasst sind, was danach gilt und wo die Grenzen liegen.
Auf einen Blick
Bei einer energetischen Modernisierung können Sie die Miete drei Monate lang nicht mindern, soweit die Beeinträchtigung auf dieser Maßnahme beruht (§ 536 Abs. 1a BGB). Erfasst ist nur die Einsparung von Endenergie nach § 555b Nr. 1 BGB. Für Reparaturen und andere Modernisierungen gilt die Sperre nicht. Nach drei Monaten gilt wieder die normale Minderung.
Die Regel ist eine Ausnahme von § 536 Abs. 1 BGB. Wie die Minderung bei Bauarbeiten sonst funktioniert, erklärt Mietminderung bei Baugerüst und gesperrtem Balkon. Wie Sie sich gegen die Modernisierung selbst wehren, steht in Härteeinwand bei Modernisierung.
Der Wortlaut
§ 536 Abs. 1a BGB lautet: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.“ Energetische Modernisierung sind nach § 555b Nr. 1 BGB bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.
Was erfasst ist und was nicht
| Maßnahme | Sperre? |
|---|---|
| Einsparung von Endenergie, § 555b Nr. 1 BGB (z. B. Dämmung, neue Fenster mit Energieeinsparung) | ja, drei Monate |
| Einbau einer Heizungsanlage nach § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz, § 555b Nr. 1a BGB | nur soweit zugleich Nr. 1 erfüllt ist |
| Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder Klimaschutz, § 555b Nr. 2 BGB | nein |
| Gebrauchswerterhöhung, Wasser sparen, Glasfaser, neuer Wohnraum (§ 555b Nr. 3 bis 7 BGB) | nein |
| Erhaltungsmaßnahme, § 555a BGB | nein |
Stand: 19.10.2026 · Quelle: §§ 536, 555a, 555b BGB (gesetze-im-internet.de)
Das Wort „soweit“ ist wichtig. Werden bei einer Fassadensanierung zugleich Dämmung angebracht und Balkone repariert, ist nur der Teil der Beeinträchtigung gesperrt, der auf die energetische Maßnahme zurückgeht. Für den Rest gilt § 536 Abs. 1 BGB von Anfang an. In der Praxis lassen sich die Anteile oft schwer trennen; im Streit entscheidet das Gericht.
Was nach drei Monaten gilt
Nach drei Monaten ist die Sperre vorbei. Dauern die Einschränkungen an, ist die Miete ab dann nach § 536 Abs. 1 BGB angemessen herabgesetzt. Das Gesetz spricht von einer „Minderung der Tauglichkeit“. Ob die Sperre auch gilt, wenn die Wohnung gar nicht mehr nutzbar ist, regelt der Wortlaut nicht ausdrücklich.
Ankündigung und Härteeinwand
Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art und Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer sowie, wenn er die Miete nach § 559 BGB erhöhen will, dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 BGB). Aus der angegebenen Dauer können Sie abschätzen, ob die Arbeiten über drei Monate hinausgehen. Einen Härteeinwand müssen Sie bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Aufwendungen, die Ihnen durch die Maßnahme entstehen, muss der Vermieter in angemessenem Umfang ersetzen (§ 555d Abs. 6 in Verbindung mit § 555a Abs. 3 BGB). Zur späteren Mieterhöhung siehe Modernisierungsumlage.
Häufige Fragen
Was ist die Minderungssperre bei Modernisierung?
Nach § 536 Abs. 1a BGB bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit sie auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. In dieser Zeit können Sie wegen dieser Beeinträchtigung die Miete nicht mindern.
Welche Maßnahmen fallen darunter?
Nur bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, also energetische Modernisierungen nach § 555b Nr. 1 BGB. Andere Modernisierungen nach § 555b BGB und Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind nicht erfasst.
Was gilt nach den drei Monaten?
Dann gilt wieder § 536 Abs. 1 BGB. Dauert die Beeinträchtigung an, ist die Miete ab dann angemessen herabgesetzt.
Gilt die Sperre auch für den Einbau einer neuen Heizung?
Der Einbau einer Heizungsanlage ist in § 555b Nr. 1a BGB als eigene Nummer geregelt. § 536 Abs. 1a BGB verweist nur auf Nr. 1. Die Sperre greift beim Heizungstausch daher nur, soweit die Maßnahme zugleich Endenergie nachhaltig einspart und damit unter Nr. 1 fällt.
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