Nutzungsentschädigung — nicht die doppelte Miete

Die Suche „doppelte Miete nach Auszug“ meint fast immer diesen Paragraphen. Der Wortlaut stellt zwei Beträge nebeneinander und verbindet sie mit „oder“. Wer die Marktmiete verlangt, verlangt nicht zusätzlich die alte Miete. Ein weiterer Schaden neben dieser Entschädigung ist nicht ausgeschlossen (§ 546a Abs. 2 BGB) — das ist ein anderer Anspruch, kein Automatismus auf das Doppelte.

Wann die Wohnung vorenthalten ist

Zwei Dinge müssen zusammenkommen. Der Mieter gibt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück. Und dieses Unterlassen widerspricht dem Willen des Vermieters, die Sache zurückzunehmen (BGH, 18.06.2025, VIII ZR 291/23; der Senat bestätigt damit sein Urteil vom 12.07.2017, VIII ZR 214/16). Fehlt der Rückerlangungswille — etwa weil der Vermieter trotz einer Kündigung des Mieters vom Fortbestand des Vertrags ausgeht —, entsteht der Anspruch aus § 546a Abs. 1 nicht.

Die Rückgabe selbst ist § 546 Abs. 1 BGB: der Mieter hat die Sache nach Ende zurückzugeben. Wie die Kündigung rechnet, steht im Ratgeber Mietvertrag kündigen. Solange der Vermieter die Rückgabe nicht will, hilft auch ein späteres Zahlungsverlangen unter der Überschrift „Nutzungsentschädigung“ nicht, den § 546a zu eröffnen.

Welche Höhe das Gesetz nennt

Alternative 1 ist die vereinbarte Miete. Alternative 2 ist die ortsübliche Miete für vergleichbare Sachen. Bei beendetem Wohnraummietvertrag ist das die Marktmiete bei Neuabschluss, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete des § 558 Abs. 2 BGB. Die Kappungsgrenze und der Betrachtungszeitraum der Mieterhöhung — seit dem 1. Januar 2020 die letzten sechs Jahre, im Urteil von 2017 noch vier — gelten dafür nicht (BGH, 18.01.2017, VIII ZR 17/16). Der Anspruch hängt auch nicht davon ab, ob der Vermieter neu vermieten oder — nach einer Eigenbedarfskündigung — selbst einziehen will.

Stand: 23. September 2026 · Quelle: § 546a Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de; BGH, Urteile vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) und vom 18.06.2025 (VIII ZR 291/23).

Weiterer Schaden ist nicht die zweite Miete

§ 546a Abs. 2 BGB lässt einen weiteren Schaden unberührt. Das setzt einen Schaden voraus, der neben der Entschädigung nach Absatz 1 liegt — nicht eine Verdopplung der Monatsmiete von Gesetzes wegen. Wer nur schreibt „Sie schulden jetzt das Doppelte“, beschreibt Absatz 1 falsch.

Fehlt der Rücknahmewille, kann ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatz bleiben. Der richtet sich nach den tatsächlich gezogenen Nutzungen. Bloßer Besitz reicht nicht. Wer die Wohnung nicht mehr bewohnt, sondern nur noch einzelne Möbel dort lässt, schuldet nicht die Wohn-Marktmiete für diese Nutzung (VIII ZR 291/23).

Stillschweigen ist ein anderer Paragraph

Setzt der Mieter den Gebrauch nach Ablauf der Mietzeit fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Partei binnen zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklärt (§ 545 BGB). Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Anders als § 554 Abs. 2 sagt § 545 nicht, dass eine abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Ein vertraglicher Ausschluss scheitert also nicht an dieser Norm. Solange das Mietverhältnis auf diesem Weg weiterläuft, ist § 546a nicht eröffnet. Die Nutzungsentschädigung setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet ist.

Die Übergabe selbst — Schlüssel, Zähler, Zustand — steht im Ratgeber zur Wohnungsübergabe. Ob nach dem Auszug noch eine Nebenkostenabrechnung kommt, ist eine andere Frage und hängt an der Abrechnungsfrist, nicht an § 546a. Dafür ist der Artikel Nebenkosten, wenn der Mieter ausgezogen ist.

Häufige Fragen