Abnutzung oder Schaden beim Auszug: Wer zahlt?

Beim Auszug geht es oft um dieselbe Frage: Sind Kratzer, Flecken oder Löcher die Spuren des normalen Wohnens oder ein Schaden, den der Mieter bezahlen muss? Das Gesetz gibt dafür eine klare Grundregel, die Einordnung einzelner Spuren hängt aber von Art, Umfang und Ursache ab. Um Schönheitsreparaturen geht es hier nur am Rand, sie haben eigene Regeln, siehe Schönheitsreparaturen beim Auszug.

Die Grundregel: § 538 BGB

Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Wer eine Wohnung bewohnt, nutzt sie ab. Für diese Abnutzung muss der Mieter keinen Ersatz leisten. Spiegelbildlich muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Anders liegt es, wenn die Wohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus verschlechtert wird. Den Mieter trifft eine Obhutspflicht: Er muss die Räume schonend und pfleglich behandeln. Der BGH ordnet diese Pflicht als Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB ein; wird sie verletzt, entsteht ein Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

Typische Abgrenzung

Stand: 20.10.2026 · Quelle: §§ 535, 538, 280, 241 BGB (gesetze-im-internet.de); Fallbeispiele Schimmel, Armaturen und Lack aus BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17 (Pressemitteilung)

Die Tabelle zeigt Tendenzen, keine festen Regeln. Ob eine Spur noch üblich ist, hängt von Dauer der Mietzeit, Alter und Qualität des Bauteils und dem Ausmaß ab. Zu Bohrlöchern im Einzelnen siehe Dübellöcher beim Auszug, zu Rauchspuren Rauchen in der Mietwohnung.

Schadensersatz ohne vorherige Frist

Im Fall VIII ZR 157/17 verlangte ein Vermieter nach Rückgabe der Wohnung Schadensersatz unter anderem für einen vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefall, mangelnde Pflege der Badarmaturen und einen Lackschaden an einem Heizkörper, ohne vorher eine Frist zur Beseitigung gesetzt zu haben. Der BGH entschied am 28. Februar 2018: Eine Frist ist nicht nötig. Der Vermieter kann nach § 249 BGB nach seiner Wahl statt der Schadensbeseitigung sofort Geldersatz verlangen, vor oder nach der Rückgabe.

Anders ist es bei Schönheitsreparaturen, die der Mieter wirksam übernommen hat. Sie sind nach dem BGH eine Leistungspflicht. Schadensersatz statt der Leistung setzt dann grundsätzlich eine erfolglose Frist voraus (§ 281 Abs. 1 BGB).

Verschulden und Beweis

Nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB wird das Vertretenmüssen vermutet: Steht eine Pflichtverletzung fest, muss der Mieter darlegen, dass er sie nicht zu vertreten hat. Ob ein Schaden überhaupt in der Mietzeit entstanden ist und in wessen Bereich die Ursache liegt, ist im Streit oft der Kern. Einzugs- und Übergabeprotokolle sowie Fotos sind dann die wichtigsten Beweismittel.

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, etwa ein Wasserfleck, müssen Sie ihn unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterlassen Sie die Anzeige, sind Sie zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536c Abs. 2 BGB). Ein Schaden, der früh gemeldet wurde, lässt sich beim Auszug leichter zuordnen.

Verjährung und Kaution

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält. Weitere Fristen zeigt Verjährung im Mietrecht. Ob und wie lange der Vermieter wegen offener Forderungen Teile der Kaution zurückhalten darf, erklärt Kaution einbehalten.

Übergabe dokumentieren

1. Einzugszustand bereitlegen: Legen Sie Einzugsprotokoll, Fotos vom Einzug und den Mietvertrag bereit. Ob eine Spur neu ist oder schon beim Einzug vorhanden war, lässt sich nur im Vergleich zeigen.
2. Raum für Raum begehen: Gehen Sie bei der Rückgabe jeden Raum durch, möglichst gemeinsam mit dem Vermieter. Halten Sie Böden, Wände, Türen, Fenster, Bad, Küche und mitvermietete Einrichtungen einzeln fest.
3. Spuren beschreiben und fotografieren: Beschreiben Sie jede Spur nach Art, Größe und Ort, etwa Kratzer im Parkett vor dem Fenster, und fotografieren Sie sie mit Datum. Notieren Sie, ob Sie die Spur als übliche Abnutzung oder als Schaden ansehen.
4. Abweichende Ansichten vermerken: Sind Sie mit einer Einordnung im Protokoll nicht einverstanden, vermerken Sie das neben dem Eintrag, bevor Sie unterschreiben. Das Protokoll dient später als Beweis für den Zustand bei der Rückgabe.
5. Rückgabetag festhalten: Halten Sie fest, an welchem Tag der Vermieter Wohnung und Schlüssel zurückerhalten hat. Ab diesem Tag läuft die sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach § 548 Abs. 1 BGB.

Eine ausführliche Checkliste zur Übergabe mit Zählerständen und Schlüsseln finden Sie in Wohnungsübergabe beim Auszug.

Häufige Fragen