Von Laurin Schlereth · · 5 Min. Lesezeit
Vertragsstrafe im Mietvertrag — immer unwirksam
Lässt sich der Vermieter vom Wohnungsmieter eine Vertragsstrafe versprechen, ist die Vereinbarung unwirksam (§ 555 BGB). Schadensersatz bleibt davon unberührt.
Auf einen Blick
Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam (§ 555 BGB). Der Satz ist kurz und ohne Ausnahmekatalog. Er macht nicht jeden Geldbetrag im Vertrag zur Strafe.
In Hausordnungen und Verträgen stehen Sätze wie „50 Euro je Verstoß“. Soweit sich der Vermieter damit eine Vertragsstrafe vom Wohnungsmieter versprechen lässt, trägt § 555 BGB die Unwirksamkeit. Die Hausordnung wird dadurch nicht insgesamt gegenstandslos. Unwirksam ist die Strafvereinbarung.
Was der Satz trifft
Vertragsstrafe ist das versprochene Sanktionsgeld für einen Verstoß, unabhängig von einem konkret bezifferten Schaden. § 555 BGB sieht nur eine Richtung: Vermieter lässt sich die Strafe vom Mieter versprechen. Eine Strafe, die sich der Mieter vom Vermieter versprechen lässt, steht in diesem Paragraphen nicht.
Steht die Strafe in der Hausordnung, kommt es darauf an, ob die Hausordnung Vertragsbestandteil ist. Wie eine Hausordnung bindet, steht im Muster zur Hausordnung.
Was § 555 nicht ist
| Folge | Norm | § 555? |
|---|---|---|
| Strafe des Vermieters gegen den Mieter | § 555 BGB | Unwirksam |
| Schadensersatz | allgemeines Schuldrecht | Nein, anderer Anspruch |
| Nutzungsentschädigung nach Mietende | § 546a BGB | Nein. Vereinbarte Miete oder ortsübliche Miete, nicht eine Strafe. |
Stand: 23. September 2026 · Quelle: § 555 BGB, gesetze-im-internet.de.
Die Nutzungsentschädigung, die oft mit einer „Strafmiete“ verwechselt wird, ist keine doppelte Miete von Gesetzes wegen.
Häufige Fragen
Darf im Mietvertrag eine Vertragsstrafe stehen?
Nicht zu Lasten des Mieters. § 555 BGB: Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam. Das gilt für Wohnraummiete.
Gilt § 555 auch für eine Strafgebühr in der Hausordnung?
Ja, wenn die Hausordnung Vertragsbestandteil ist und der Vermieter sich damit eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt. Die Überschrift „Hausordnung“ ändert den Paragraphen nicht.
Ist jeder pauschale Betrag eine Vertragsstrafe?
Nein. § 555 trifft die Strafe, die der Vermieter sich vom Mieter versprechen lässt. Schadensersatz und die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB sind keine Vertragsstrafe.
Kann der Mieter dem Vermieter eine Vertragsstrafe ausbedingen?
§ 555 BGB regelt nur die Richtung Vermieter gegen Mieter. Eine Strafe, die sich der Mieter vom Vermieter versprechen lässt, fällt nicht unter diesen Satz.
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