Von Laurin Schlereth · · 5 Min. Lesezeit
BGH: Maklerprovision beim Mietervorkaufsrecht
BGH verhandelt am 19.11.2026 (I ZR 116/26, I ZR 117/26): Zahlt der Mieter nach dem Vorkauf die volle Maklerprovision? Fall, Vorinstanzen, §§ 656c, 656d BGB.
Auf einen Blick
Der BGH verhandelt am 19. November 2026 in den Verfahren I ZR 116/26 und I ZR 117/26, ob der Halbteilungsgrundsatz der §§ 656c, 656d BGB auch gilt, wenn Mieter ihre Wohnung über das Mietervorkaufsrecht kaufen. Der Erstkaufvertrag hatte die volle Provision dem Käufer und im Vorkaufsfall dem Mieter auferlegt. Ein Urteil gibt es noch nicht.
Der Bundesgerichtshof hat den Termin am 5. Oktober 2026 in Pressemitteilung Nr. 186/2026 angekündigt, Beginn ist um 11:00 Uhr. Zuständig ist der I. Zivilsenat, der unter anderem für das Maklerrecht zuständig ist.
Der Fall
Eine Maklergesellschaft hatte einer Wohnungsbaugesellschaft die Gelegenheit zum Kauf eines Mehrfamilienhauses nachgewiesen. Im Kaufvertrag stand, dass die Provision ausschließlich die Käuferin zahlt und bei Ausübung eines Mietervorkaufsrechts der jeweilige Mieter. Mehrere Mieter übten ihr Vorkaufsrecht für ihre Wohnung aus. Die Maklerin verlangt von ihnen die Provision, die Mieter sehen darin einen Verstoß gegen die hälftige Teilung beim Wohnungskauf durch Verbraucher.
Zwei Normen, die kollidieren
Auf der einen Seite steht § 464 Abs. 2 BGB: Mit Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem „unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat“. Auf der anderen Seite stehen §§ 656c, 656d BGB, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verhindern, dass eine Seite die Provision allein trägt, wenn die andere den Makler beauftragt hat.
| Konstellation | Regel |
|---|---|
| Makler lässt sich von beiden Parteien bezahlen | Beide verpflichten sich in gleicher Höhe (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB) |
| Makler arbeitet für eine Partei unentgeltlich | Er kann sich auch von der anderen keinen Lohn versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB) |
| Abweichender Maklervertrag | unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB) |
| Nur eine Partei hat den Maklervertrag geschlossen | Kostenübernahme durch die andere nur wirksam, wenn die erste mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt (§ 656d Abs. 1 BGB) |
Stand: 05.10.2026 · Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. 186/2026 (Normzitate auszugsweise)
Die Vorinstanzen
Das Landgericht Berlin II gab den Klagen statt. Das Kammergericht wies sie am 5. Februar 2026 ab. Eine sogenannte konstitutive Maklerklausel könne zwar grundsätzlich eine Provisionspflicht des Vorkaufsberechtigten begründen, wenn sie „wesensmäßig“ zum Kaufvertrag gehöre und kein „Fremdkörper“ sei. Hier sei sie ein Fremdkörper: Allen Beteiligten sei klar gewesen, dass vorkaufsberechtigte Mieter und damit Verbraucher vorhanden waren, denen die volle Provision direkt nicht wirksam hätte auferlegt werden können. Die Überschreitung der Halbteilung spreche für eine unüblich hohe Provision ohne Bindungswirkung.
Ob §§ 656c, 656d BGB analog gelten und die Klausel deshalb unwirksam ist, ließ das Kammergericht offen. Diese Frage kann der BGH nun beantworten.
| BGH-Verfahren | Landgericht Berlin II | Kammergericht |
|---|---|---|
| I ZR 116/26 | 20.01.2025, 83 O 109/23 | 05.02.2026, 10 U 29/25 |
| I ZR 117/26 | 16.04.2024, 91a O 15/23 | 05.02.2026, 10 U 52/24 |
Wann Mieter überhaupt ein Vorkaufsrecht haben, regelt § 577 BGB für Wohnungen, an denen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde. Hintergrund zur Umwandlung steht unter Mietwohnung in Eigentumswohnung umwandeln, zur Provision allgemein unter Maklercourtage bei Immobilien.
Häufige Fragen
Worüber verhandelt der BGH am 19. November 2026?
Der I. Zivilsenat verhandelt in den Verfahren I ZR 116/26 und I ZR 117/26, ob die hälftige Teilung der Maklerprovision nach §§ 656c, 656d BGB auch greift, wenn ein Mieter seine Wohnung über das Mietervorkaufsrecht erwirbt und der Erstkaufvertrag die Provision allein dem Käufer auferlegt.
Warum soll der Mieter überhaupt Provision zahlen?
Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt mit Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zu den Bedingungen zustande, die Verkäufer und Erstkäufer vereinbart haben. Der Erstkaufvertrag sah vor, dass bei Ausübung des Mietervorkaufsrechts der jeweilige Mieter die Provision schuldet.
Wie haben die Vorinstanzen entschieden?
Das Landgericht Berlin II gab den Klagen der Maklerin statt. Das Kammergericht wies sie ab: Die Klausel sei ein „Fremdkörper“, weil Verbrauchern nach §§ 656c, 656d BGB die volle Provision nicht direkt hätte auferlegt werden können.
Was regelt der Halbteilungsgrundsatz?
Lässt sich der Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB). Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, kann die andere nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn die erste mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt (§ 656d Abs. 1 BGB).
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