Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
BGH: Umgebaute Gewerberäume und die Mietpreisbremse
BGH VIII ZR 104/25: Aus Gewerberäumen umgebaute Wohnungen fallen nicht automatisch unter die Neubauausnahme des § 556f BGB. Die Kriterien im Überblick.
Auf einen Blick
Der BGH hat am 19. August 2026 (VIII ZR 104/25) entschieden: Eine Wohnung aus früheren Gewerberäumen ist nicht schon deshalb nach § 556f Satz 1 BGB von der Mietpreisbremse ausgenommen, weil die Räume vor dem 1. Oktober 2014 gewerblich genutzt wurden. Die Räume dürfen baulich vorher objektiv keine Wohnung gewesen sein, und der Umbau muss etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung erreichen.
§ 556f Satz 1 BGB lautet: „§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.“ Die Folge ist weitreichend. Nach dem BGH ist eine solche Wohnung nicht nur für die erste Vermietung, sondern dauerhaft für alle künftigen Vermietungen von der Mietenbegrenzung ausgenommen. Deshalb dürfen ihre Voraussetzungen nach dem BGH nicht deutlich hinter denen der Modernisierungsausnahme in § 556f Satz 2 BGB zurückbleiben.
Der Fall aus Berlin
Die Mieter hatten im Januar 2020 eine rund 73 m² große Wohnung im Seitenflügel eines vor 1918 errichteten Berliner Altbaus gemietet, für 979 Euro netto kalt. Die Räume waren zuvor Teil einer Gewerbeeinheit und wurden abgetrennt und umgebaut. Die Mieter rügten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, hielten 623 Euro für zulässig und verlangten zuletzt 10.804,83 Euro überzahlte Miete sowie 1.068 Euro Kaution zurück.
Amtsgericht Charlottenburg und Landgericht Berlin II wiesen die Klage ab. Das Landgericht meinte, der Umbau von Gewerbe zu Wohnraum schaffe neuen Wohnraum, auf den Bauaufwand komme es nicht an. Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Weil die Vermieterin in der Revisionsverhandlung nicht anwaltlich vertreten war, erging ein Versäumnisurteil, das nach Angabe des Senats aber auf einer Sachprüfung beruht.
Die Kriterien des BGH
| Prüfpunkt | Maßstab des BGH |
|---|---|
| Bauliche Eignung vorher | Räume durften in ihrer damaligen Gestalt objektiv nicht als Wohnung nutzbar sein, unabhängig von der baurechtlichen Einordnung |
| Mindestausstattung einer Wohnung | Wohn-/Schlafraum, Toilette, eingerichtetes Bad, Küche oder Kochgelegenheit (Anschlüsse genügen) |
| Lage der Räume | Auch bei vorhandener Ausstattung kann die Eignung fehlen, wenn erst Trennwände oder ein eigener Zugang eine abgegrenzte Wohnung ermöglichen |
| Bauaufwand | etwa ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil, regionale Neubaukosten |
| Nicht ausreichend | Instandsetzung, die nur einen früheren Zustand wiederherstellt |
| Beweislast | Vermieter |
Stand: 19.08.2026 · Quelle: BGH, Versäumnisurteil vom 19.08.2026, VIII ZR 104/25 (bundesgerichtshof.de)
Der Senat leitet das aus der Gesetzesbegründung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz her, die für die Abgrenzung von neuem Wohnraum auf § 16 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz verweist. Eine Nutzungsänderung im Sinne dieser Vorschrift setzt voraus, dass Räume unter wesentlichem Bauaufwand umgewandelt werden, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Es kommt also auf die Bausubstanz an, nicht auf den vertraglichen Verwendungszweck.
Waren die Räume schon vorher objektiv eine Wohnung, bleibt dem Vermieter allenfalls § 556f Satz 2 BGB. Diese Ausnahme gilt für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, also nur einmal. Der BGH führt damit sein Urteil vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 50/23) fort.
Auskunftspflicht vor Vertragsschluss
Der BGH beanstandete einen zweiten Punkt: Stützt der Vermieter die Miete auf § 556f Satz 1 BGB, muss er den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 3 BGB). Unterbleibt die Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen, bei formgerechter Nachholung erst zwei Jahre danach. Das Landgericht muss nun klären, ob die Vermieterin diese Auskunft erteilt hat, wie sie behauptet. Wie eine Rüge aufgebaut ist, zeigt das Muster zur Mietpreisbremse-Rüge; die Grundregeln stehen unter Mietpreisbremse.
Häufige Fragen
Fallen umgebaute Gewerberäume unter die Neubauausnahme der Mietpreisbremse?
Nicht automatisch. Nach dem BGH-Urteil vom 19. August 2026 (VIII ZR 104/25) greift § 556f Satz 1 BGB nur, wenn die Räume vorher baulich objektiv nicht als Wohnung nutzbar waren und die Wohnnutzung erst durch Baumaßnahmen mit wesentlichem Bauaufwand geschaffen wurde. Die frühere gewerbliche Nutzung allein reicht nicht.
Wann gelten frühere Gewerberäume schon als Wohnung?
Wenn sie als selbständiger, abgegrenzter Bereich einen eigenständigen Haushalt ermöglicht hätten. Dazu gehören nach dem BGH jedenfalls ein Wohn-/Schlafraum, Toilette, eingerichtetes Bad sowie Küche oder Kochgelegenheit; bei der Küche genügen die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom.
Wie hoch muss der Bauaufwand für die Ausnahme sein?
Etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung, ohne Grundstücksanteil. Maßgeblich sind die Neubaukosten der Region. Instandsetzungen, die nur einen früheren Zustand wiederherstellen, zählen nicht.
Wer muss beweisen, dass die Ausnahme vorliegt?
Der Vermieter. Er muss darlegen und im Streitfall beweisen, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Zudem muss er dem Mieter nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 3 BGB vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft über die Ausnahme erteilen.
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