Von Laurin Schlereth · · 5 Min. Lesezeit
BGH VIII ZR 16/26: Härte bei Eigenbedarf braucht Gutachten
BGH, Beschluss vom 1.9.2026: Bei schweren Gesundheitsfolgen eines Umzugs reicht die Anhörung der Ärzte nicht, das Gericht muss ein Gutachten einholen.
Auf einen Blick
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 1. September 2026 (VIII ZR 16/26) ein Räumungsurteil aufgehoben. Der Mieter hatte nach § 574 BGB schwere gesundheitliche Folgen eines Umzugs geltend gemacht. Das Landgericht hatte nur seine Ärzte als Zeugen gehört. Der BGH verlangt in solchen Fällen regelmäßig ein Sachverständigengutachten.
Das Verfahren stammt aus Nürnberg. Grundlage dieses Artikels ist der Beschluss im Volltext (ECLI:DE:BGH:2026:010926BVIIIZR16.26.0). Randnummern beziehen sich auf diesen Beschluss.
Der Fall
| Instanz | Ergebnis |
|---|---|
| AG Nürnberg, 09.04.2025, 28 C 7302/24 | Räumungsklage abgewiesen, Eigenbedarf nicht nachgewiesen |
| LG Nürnberg-Fürth, 19.12.2025, 7 S 2729/25 | Verurteilung zur Räumung; Ärzte und Psychologe nur als (sachverständige) Zeugen gehört |
| BGH, 01.09.2026, VIII ZR 16/26 | Urteil zur Härte nach § 574 BGB und im Kostenpunkt aufgehoben, Zurückverweisung |
Stand: 01.09.2026 · Quelle: BGH, Beschluss vom 01.09.2026, VIII ZR 16/26 (bundesgerichtshof.de)
Der Mieter wohnt seit 1996 in der Wohnung, zusammen mit seinem 17-jährigen Sohn. Im Februar 2024 wurde ihm wegen Eigenbedarfs für die Enkelin der Vermieterseite gekündigt. Er widersprach nach § 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB: Ein Umzug würde seine Gesundheit schwer gefährden, und er habe trotz rund 400 Anfragen keine Ersatzwohnung gefunden.
Was der BGH beanstandet
Das Landgericht hatte Hausarzt, Facharzt für Neurologie und Psychiatrie und Psychologen als Zeugen vernommen und daraus geschlossen, die Gefahr sei nicht schwer genug. Nach dem BGH ist das eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung und verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG (Rn. 31 bis 33). Sachverständige Zeugen nach § 414 ZPO berichten über Tatsachen, die sie wahrgenommen haben. Eine Prognose, wie sich ein Umzug auf die Gesundheit auswirkt, können sie nach dem BGH nicht ersetzen (Rn. 34 bis 36).
Trägt der Mieter schwere Gesundheitsgefahren substantiiert vor und bestreitet der Vermieter, muss das Gericht regelmäßig ein Gutachten einholen, notfalls von Amts wegen nach § 144 ZPO (Rn. 24, 25). Den Vortrag kann der Mieter insbesondere mit einem ausführlichen fachärztlichen Attest untermauern; darüber hinaus ist von einem medizinischen Laien nichts zu verlangen (Rn. 26).
Außerdem hat das Landgericht nach dem BGH den Vortrag zur vergeblichen Wohnungssuche nach § 574 Abs. 2 BGB übergangen (Rn. 39). Der Senat betont, die Härteregelung habe keinen Ausnahmecharakter und sei nicht restriktiv anzuwenden (Rn. 39, 48).
Wie es weitergeht
Das Landgericht muss ein Gutachten zu Art, Schwere und Wahrscheinlichkeit der Gesundheitsfolgen einholen. Zu berücksichtigen sind auch Alter, Verwurzelung und die Frage, ob Folgen durch Unterstützung im Umfeld oder Therapie gemindert werden können (Rn. 48). Der BGH weist zudem auf § 574a BGB hin: Das Mietverhältnis kann auch zu geänderten Bedingungen oder auf bestimmte Zeit fortgesetzt werden, nach § 308a ZPO auch ohne Antrag (Rn. 49).
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Häufige Fragen
Worum ging es in VIII ZR 16/26?
Ein Mieter, der seit 1996 in der Wohnung lebt, widersprach einer Eigenbedarfskündigung mit Verweis auf schwere gesundheitliche Folgen eines Umzugs. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hörte seine Ärzte und seinen Psychologen als Zeugen an, holte aber kein Sachverständigengutachten ein, und verurteilte ihn zur Räumung.
Was hat der BGH entschieden?
Mit Beschluss vom 1. September 2026 hob der VIII. Zivilsenat das Urteil auf, soweit es um die Härte nach § 574 BGB und die Kosten ging, und verwies die Sache zurück. Das Landgericht habe den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, weil es kein Gutachten eingeholt habe.
Reicht ein ärztliches Attest?
Für den Vortrag ja: Nach dem BGH kann der Mieter seinen Vortrag insbesondere mit einem ausführlichen fachärztlichen Attest untermauern; mehr ist von ihm als medizinischem Laien nicht zu verlangen. Bestreitet der Vermieter, muss das Gericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen, notfalls von Amts wegen.
Ist der Mieter damit vor der Räumung geschützt?
Nicht automatisch. Das Landgericht muss neu prüfen und dabei ein Gutachten einholen. Ob die Härte das Interesse der Vermieterseite überwiegt, ist offen. Angegriffen hatte der Mieter beim BGH nur die Beurteilung der Härte nach §§ 574 ff. BGB, nicht den Eigenbedarf selbst (Rn. 17).
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