ISB Wohneigentum Universell: Darlehen bis 250.000 €

Wer in Rheinland-Pfalz ein Eigenheim kauft, neu baut oder modernisiert und die Immobilie selbst nutzen will, stößt bei der ISB auf zwei Linien. Die soziale Eigentumsförderung (Programme 501 bis 503) prüft Einkommen nach § 13 LWoFG und Wohnflächenobergrenzen. Das Programm 710 tut das nicht. Es ergänzt die Hausbank als nachrangiges Direktdarlehen. Baden-Württemberg verbilligt selbst genutztes Wohneigentum über das Z15-Darlehen der L-Bank; die Konditionen stehen in Eigentumsfinanzierung BW Z15. Was eine monatliche Annuität bei festem Zins bedeutet, rechnet der Finanzierungsrechner.

Was die ISB zum 1. Oktober 2026 geändert hat

Die Richtlinie „ISB-Darlehen Wohneigentum Universell (710)“ gilt für Darlehensanträge ab dem 1. Oktober 2026. Das zugehörige Tableau trägt denselben Stichtag. Am 30. September 2026 hat die ISB mitgeteilt, dass der Höchstbetrag von bisher 100.000 Euro auf 250.000 Euro steigt. Dr. Ulrich Link, Mitglied des Vorstandes der ISB, sagte: „Viele Menschen wünschen sich Wohneigentum, stehen jedoch vor steigenden Finanzierungskosten. Mit der Erhöhung des Darlehensbetrags schaffen wir zusätzlichen finanziellen Spielraum und stärken den Zugang zu selbstgenutztem Wohneigentum in Rheinland-Pfalz.“ Einen Rechtsanspruch auf das Darlehen gibt es auch bei Einhaltung aller Voraussetzungen nicht.

Die Richtlinie setzt das Programm als Fördermaßnahme im Wohnungs- und Städtebau um (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 ISBLG; § 3 Abs. 1 lit. c der Satzung, Stand 19. Juni 2026). Sie nennt als Ziel, den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, und den Aspekt der Altersvorsorge. Das ist der gesetzliche Aufgabenrahmen, kein Anspruch des einzelnen Haushalts.

Wer antragsberechtigt ist — und was finanziert wird

Antragsberechtigt sind Einzelpersonen, Eheleute, Partnerinnen und Partner eingetragener Lebenspartnerschaften sowie Partnerinnen und Partner auf Dauer angelegter Lebensgemeinschaften, die in Rheinland-Pfalz Wohneigentum schaffen oder als Eigentümer modernisieren (Richtlinie Nr. 1). Ohne deutsche Staatsangehörigkeit braucht es eine Niederlassungserlaubnis oder die Staatsangehörigkeit eines EU-Mitgliedstaats. Das Tableau verlangt zusätzlich ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, das mindestens sechs Monate besteht; die Richtlinie selbst nennt diese Beschäftigungsvoraussetzung nicht.

Finanziert wird Wohnraum in Rheinland-Pfalz, der zur Selbstnutzung durch die Antragstellerin oder den Antragsteller und deren Haushaltsangehörige bestimmt ist (Nr. 2). Verwendungszwecke sind Neubau, Ankauf einschließlich Herauszahlungsansprüche und die Modernisierung einer Bestandsimmobilie (Nr. 3). Herauszahlungsansprüche nur, wenn die Person, die sie leistet, das Wohneigentum bereits oder künftig selbst nutzt. Nicht finanziert werden Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und deren Modernisierung. Ausgeschlossen sind bereits begonnene Vorhaben, Umschuldungen, Nachfinanzierungen und Anschlussfinanzierungen. Eine reine Grundstücksfinanzierung ist ausgeschlossen (Nr. 6).

Laut Programmseite 710 darf das Objekt höchstens aus einer selbstgenutzten Wohnung und einer vermieteten Einliegerwohnung bestehen, die kleiner sein muss als die selbstgenutzte Wohnung. Objekte mit weiteren Wohneinheiten oder mit einer größeren Einliegerwohnung sind danach nicht förderfähig. In der Richtlinie steht diese Begrenzung nicht.

Darlehen, Eigenkapital und Auszahlung

Der ISB-Anteil beträgt mindestens 25.000 Euro und höchstens 250.000 Euro. Es handelt sich um ein Direktdarlehen an den Endkunden. Der ISB-Anteil darf immer nur eine Co-Finanzierung zu einem oder mehreren Fremdmittelkrediten von Kreditinstituten oder Versicherungen sein (Richtlinie Nr. 5). Das Tableau verlangt mindestens ein mitfinanzierendes Kreditinstitut.

Der Eigenkapitalanteil muss mindestens 10 Prozent der Gesamtkosten betragen, auch bei reinen Modernisierungsmaßnahmen. Alternativ zählt ein Eigenkapitalersatzdarlehen. Selbsthilfe kann erbracht werden, darf aber nicht als Eigenkapital angesetzt werden (Richtlinie nach Nr. 5.3; Tableau: „ohne Selbsthilfe“). Laut Programmseite 710 gelten als Eigenkapital Guthaben und Barmittel, bezahlte Rechnungen, ein bezahltes Grundstück oder ein Eigenkapitalersatzdarlehen; nur gekündigte Bausparverträge sieht die ISB als Eigenkapital an.

Die Gesamtkosten definiert Nr. 5 nach dem Verwendungszweck: beim Neubau die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten nach § 5 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV); Abrisskosten können einbezogen werden. Beim Ankauf Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten (ggf. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer), bei Herauszahlungsansprüchen deren Höhe. Bei Modernisierung die durch Kostenvoranschläge belegten Investitionskosten. § 5 Abs. 1 II. BV gliedert die Gesamtkosten in Kosten des Baugrundstücks und Baukosten. Was Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz ausmacht, steht in Grunderwerbsteuer nach Bundesländern.

Stand: 02.11.2026 · Quellen: Richtlinie ISB-Darlehen Wohneigentum Universell (710) für Anträge ab 01.10.2026; Tableau gültig ab 01.10.2026 (isb.rlp.de)

Die Auszahlung folgt Nr. 6:

So rechnet die 10-Prozent-Regel, mit angenommenen Gesamtkosten:

Eigene Rechnung nach Richtlinie Nr. 5; Gesamtkosten angenommen. Der ISB-Betrag darf 250.000 Euro nicht überschreiten und bleibt Co-Finanzierung.

Zins, Tilgung und Gebühren

Die Konditionen legt die ISB fest. Der Programmzinssatz orientiert sich an der Entwicklung des Kapitalmarkts (Nr. 7). Die Zinsfestschreibung beträgt 20 Jahre (Tableau). Den aktuellen Satz veröffentlicht die ISB unter isb.rlp.de/service/konditionen.html; die Programmseite 710 verweist dorthin. Richtlinie Nr. 7 legt den Satz am Tag der Darlehenszusage fest. Das Tableau stellt auf den Zeitpunkt des Eingangs des vollständigen Förderantrags ab. Die Programmseite 710 sagt, die ISB lege den Zinssatz am Tag des vollständigen Antrageingangs fest; „Dieser Zinssatz ist für die ISB bindend.“

Die Berechnung folgt der deutschen kaufmännischen Zinsmethode (30/360). Zins und Tilgung sind als Annuität zum jeweiligen Ultimo eines jeden Monats fällig (Nr. 8). Das Tableau setzt die anfängliche Tilgung auf 1,8 Prozent p. a. zuzüglich ersparter Zinsen; bei Kreditnehmenden, die das 55. Lebensjahr vollendet haben, auf 4 Prozent p. a. Die ISB behält sich vor, den Tilgungssatz bei Zusage im Einzelfall anzupassen. Die Richtlinie nennt keinen Tilgungssatz.

Ab dem zweiten Kalenderjahr nach Vollauszahlung sind 10 Prozent p. a. Sondertilgung möglich, nur zum Monatsultimo (Nr. 7). Das Tableau spricht vom ersten Kalenderjahr nach Vollauszahlung; der Richtlinientext ist enger. Tilgungen über diese 10 Prozent hinaus sind während der Zinsfestschreibung gegen Vorfälligkeitsgebühr zulässig (Nr. 8). Vor Ablauf der Zinsfestschreibung unterbreitet die ISB ein Prolongationsangebot zu den dann gültigen Konditionen, wenn die Voraussetzungen zur Fortführung vorliegen (Nr. 15).

Die Verwaltungsgebühr beträgt einmalig 1 Prozent des Darlehensbetrags und wird bei der ersten Auszahlung einbehalten. Die Erhebung erfolgt auch, wenn das Darlehen nach Zusage nicht zur Auszahlung kommt. Lehnt die ISB ab, fällt keine Gebühr an (Nr. 9). Bereitstellungszinsen liegen bei 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Die bereitstellungszinsfreie Zeit beträgt 5 Monate nach der Förderzusage, bei Neubauten 11 Monate (Nr. 10). Das Tableau formuliert dasselbe als Beginn ab dem 6. bzw. 12. Monat.

Antrag, Vorhabensbeginn und Kombination

Der Antrag läuft ausschließlich online über das Self-Service-Portal der ISB (Nr. 11). Zum Zeitpunkt der Antragstellung (Eingang bei der ISB) darf mit dem Vorhaben noch nicht begonnen worden sein. In Ankaufsfällen und beim Ersterwerb vom Bauträger darf der notarielle Vertrag nicht länger als zwei Monate zurückliegen (Nr. 12). Bei Baumaßnahmen gelten Planung, Baureifmachung von Grundstücken und der Bauantrag nicht als Beginn. Laut Programmseite 710 dürfen Liefer- und Leistungsverträge bis Leistungsphase 7 HOAI förderunschädlich geschlossen werden; ab Leistungsphase 8 nur noch mit aufschiebender oder auflösender Bedingung.

Das Tableau listet unter anderem drei Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, bei vollendetem 55. Lebensjahr die letzte Rentenauskunft, Finanzierungsangebote der Mitfinanzierer, Eigenkapitalnachweis, Objektunterlagen, einen nicht älteren als drei Monate unbeglaubigten Grundbuchauszug und den Kaufvertrag oder -entwurf. Die Legitimation läuft über das Postidentverfahren; die Schufa-Auskunft ruft die ISB selbst ab. Zur Auszahlung verlangt die Programmseite die uneingeschränkte Erklärung des vorrangigen Mitfinanzierers zur Abtretung der Rückgewähransprüche. Die Mittel dürfen nur für den im Darlehensangebot aufgeführten Verwendungszweck verwendet werden (Nr. 14).

Eine Kombination mit Förderprogrammen des Bundes bzw. der KfW ist möglich (Nr. 4). Die Bundesprogramme stehen in KfW-Förderung. Eine Kombination mit Produkten der sozialen Wohnraumförderung für dasselbe Objekt ist nicht möglich. Ebenso entfällt das Programm 710, wenn für das Objekt noch eine Finanzierung aus einem Wohneigentumsprogramm der sozialen Wohnraumförderung besteht. Sachsen fördert Familienwohnen über die SAB mit Einkommensgrenzen; die Konditionen stehen in Sachsen Familienwohnen SAB 2026. Bayern fasst Eigenwohnraum zum 1. Januar 2027 neu; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Bayern 2027.

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