Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen NRW 2026

Wer in Nordrhein-Westfalen öffentlich geförderte Mietwohnungen baut oder eine Sozialwohnung sucht, hat es seit April 2026 mit einer geänderten Richtlinie zu tun. Die Bewilligungsbehörde entscheidet im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel; einen Rechtsanspruch auf Förderung gibt es nicht (Nr. 1.1.2, § 10 Abs. 1 Satz 3 WFNG NRW). Wer einziehen darf, hängt am Wohnberechtigungsschein und an den Einkommensgruppen A und B. Niedersachsen hat seine soziale Wohnraumförderung zum 1. Juli 2026 in drei Richtlinien neu gefasst; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Niedersachsen 2026.

Fundstelle, Inkrafttreten und Übergang

Die Überschrift der Richtlinie lautet seit dem Änderungserlass „2026“ statt „2025“ (Änderungsbefehl 1). Veröffentlicht wurde die Erste Änderung in MB.NRW 2026 Nr. 82, ausgegeben am 2. April 2026. Nach Nummer 2 des Änderungserlasses tritt er am Tag nach der Veröffentlichung im Ministerialblatt in Kraft — das ist der 3. April 2026. Die konsolidierte Fassung auf recht.nrw.de ist ab diesem Tag gültig. Die Berichtigung vom 17. April 2026 (MB.NRW 2026 Nr. 100) ändert nur den Verweis in Änderungsbefehl 45 („Sätze 1 bis 3“ statt „Sätze 1 und 2“ in Nr. 11.4).

Für Förderanträge, die bis zum Inkrafttreten der aktuellen Fassung schon gestellt, aber noch nicht bewilligt waren, kann auf Antrag die Fassung vom 29. Januar 2025 angewendet werden (Nr. 11.4). Die neuen Nummern 1.10 (Bergbaugebiete) und 10.3.2 (kein Verwaltungskostenbeitrag in den ersten zwei Jahren ab Leistungsbeginn, befristet auf Bewilligungen bis zum Schlusstermin 2026) gelten auch für diese Anträge. Der Bewilligungsschlusstermin ist der 30. November des Förderjahres (Nr. 10.2.6).

Stand: 29.10.2026 · Quelle: FRL öff Wohnen NRW 2026, konsolidierte Fassung gültig ab 3.4.2026, recht.nrw.de; MB.NRW 2026 Nr. 82 und Nr. 100

Bauherren: Grunddarlehen nach Mietniveau

Gefördert wird die Neuschaffung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern und Mieteinfamilienhäusern, außerdem bindungsfreie Wohnungen gegen Benennungsrechte an Ersatzwohnungen (mittelbare Belegung), Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume (Nr. 2.1). Seit dem Änderungserlass gilt: Baumaßnahmen zur Neuschaffung von Mietwohnraum sind nur förderfähig, wenn mindestens vier öffentlich geförderte Wohnungen entstehen (Nr. 2.1 Satz 2). Die Eigenleistung beträgt grundsätzlich mindestens 10 Prozent der Gesamtkosten (Nr. 1.7.2). Die Gebäude müssen den BEG-Effizienzhaus-55-Standard erfüllen (Nr. 2.4.7).

Stand: 29.10.2026 · Quelle: Nr. 2.5.1 FRL öff Wohnen NRW 2026 (recht.nrw.de). Die Zuordnung der übrigen Kommunen zu M1–M4 steht in der Anlage zur Richtlinie.

Für bindungsfreie Mietwohnungen nach Nr. 2.1 Satz 1 Ziffer 2 werden 60 Prozent des Grunddarlehens der Gruppe A gewährt; Zusatzdarlehen nach den Nummern 2.5.2 bis 2.5.10 entfallen dort (Nr. 2.4.8). Die förderfähige Wohnfläche ist gedeckelt, etwa 50 m² bei einem Zimmer plus Küche und Nebenräumen und 80 m² bei drei Zimmern (Nr. 2.5.1). So rechnet das Grunddarlehen für eine 70-m²-Wohnung der Gruppe A in M1 bis M3:

Eigene Rechnung nach Nrn. 2.5.1 und 2.6.2; ohne Zusatzdarlehen, tatsächliche Höhe nach Förderzusage und anerkannter Wohnfläche

Auf das Grunddarlehen kann auf Antrag ein Tilgungsnachlass (Teilschulderlass) bewilligt werden: in M1 bis M3 30 Prozent bei 25 Jahren Zweckbindung oder 35 Prozent bei 30 Jahren, in M4 und M4+ 35 Prozent bei 25 Jahren und 40 Prozent bei 30 Jahren (Nr. 2.6.2). Zusatzdarlehen erhalten auf Antrag 50 Prozent. Der Nachlass wird bei Leistungsbeginn vom bewilligten Darlehen abgesetzt. Verzinst wird fünf Jahre ab Leistungsbeginn mit 0 Prozent, danach bis zum Ablauf der Zweckbindung mit 0,5 Prozent (Nr. 2.6.1). Die Tilgung beträgt 1 Prozent jährlich, auf Antrag 2 Prozent; die ersten fünf Jahre können tilgungsfrei bleiben, wenn nicht 2 Prozent gewählt werden (Nr. 2.6.3). Wie solche Landesdarlehen neben Bundesmitteln stehen, zeigt Wohnungsbaufonds und KfW-Förderung.

Zweckbindung: 25 oder 30 Jahre

Für den öffentlich geförderten Mietwohnraum wird eine Zweckbindung aus Belegungsbindung und Mietbindung begründet. Die Dauer beträgt einheitlich für alle öffentlich geförderten Mietwohnungen wahlweise 25 oder 30 Jahre (Nr. 2.3). Sie tritt mit Bestandskraft der Förderzusage ein. Die Frist läuft ab dem ersten Tag des Monats, der auf die Bezugsfertigkeit aller Wohnungen des Gebäudes folgt. Eine vorzeitige vollständige Rückzahlung der Förderdarlehen verkürzt die Dauer nicht; § 23 Absätze 1 und 3 WFNG NRW bleiben unberührt. Bei Rechtsnachfolge gehen die Pflichten aus der Förderzusage nach § 10 Abs. 9 WFNG NRW über.

In der Förderzusage erhält die zuständige Stelle ein Besetzungsrecht und hilfsweise ein allgemeines Belegungsrecht (Nr. 2.3.1.1). Für die soziale Mischung gilt: Ab 50 Wohnungen dürfen höchstens 90 Prozent, ab 100 Wohnungen höchstens 80 Prozent und ab 200 Wohnungen höchstens 70 Prozent mit Zweckbindungen gefördert werden; von den gebundenen Wohnungen ist in der Regel ein Drittel für Gruppe B vorzusehen (Nr. 2.4.3). Während der Zweckbindung darf kein Sondereigentum nach § 1 WEG gebildet werden (Nr. 2.6.5).

Mieter: Einkommensgrenzen und Bewilligungsmiete

Öffentlich geförderter Mietwohnraum ist zweckgebunden für Einkommensgruppe A (anrechenbares Einkommen nicht über der Grenze des § 13 Abs. 1 WFNG NRW) oder Gruppe B (Überschreitung um bis zu 40 Prozent, Nr. 2.2). Die im Gesetz genannten Ausgangswerte (17.000 und 20.500 Euro) werden nach § 13 Abs. 4 WFNG NRW alle drei Jahre dynamisiert. Die FRL nennt die aktuell maßgebliche Grenze nach dem EEWo NRW vom 2. September 2025 (MB.NRW 2025 Nr. 88):

Stand: 29.10.2026 · Quellen: Nr. 1.3 FRL öff Wohnen NRW 2026; § 13 Absätze 1 und 4 WFNG NRW (recht.nrw.de); EEWo NRW vom 2. September 2025 (MB.NRW 2025 Nr. 88)

In der Förderzusage wird eine höchstzulässige Miete festgesetzt. Sie setzt sich aus der Bewilligungsmiete und etwaigen mietvertraglichen Nebenleistungen zusammen (Nr. 2.3.2). Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht teurer überlassen. Die monatliche Bewilligungsmiete je Quadratmeter Wohnfläche beträgt höchstens:

Stand: 29.10.2026 · Quelle: Nr. 2.3.2.1 FRL öff Wohnen NRW 2026. Zuschlag 0,15 €/m² bei BEG Effizienzhaus 40, 0,20 €/m² beim Netto-Null-Standard. Ersatzwohnungen: 90 Prozent der Bewilligungsmiete der Gruppe A.

Die höchstzulässige Miete steigt ab Erteilung der Förderzusage alle zwölf Monate um 2 Prozent; der Erhöhungsbetrag wird auf zwei Nachkommastellen gerundet (Nr. 2.3.2.3.1). Der Vermieter darf die Miete nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften anheben, aber nicht über die höchstzulässige Miete (Nr. 2.3.2.3.2). Eine Staffelmiete nach § 557a BGB bleibt möglich; eine Vereinbarung, die das Kündigungsrecht der Mieterin oder des Mieters nach § 557a Abs. 3 BGB ausschließt, ist unzulässig. Die allgemeine Kappungsgrenze erklärt Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung. Neben der höchstzulässigen Miete dürfen nur Betriebskosten nach §§ 556, 556a und 560 BGB und eine Kaution nach § 551 BGB erhoben werden (Nr. 2.3.2.4). PKW-Stellplätze dürfen im Übrigen nur über einen separaten, freiwillig abzuschließenden Mietvertrag vermietet werden (Nr. 2.3.2.2.3).

Selbst genutztes Wohneigentum nach Kostenkategorie

Für selbst genutztes Wohneigentum richtet sich das Grunddarlehen nicht nach dem Mietniveau, sondern nach den Kostenkategorien K1 bis K4 der Kommune (Nr. 3.5.1, Zuordnung in der Anlage). Die Eigenleistung beträgt mindestens 7,5 Prozent (Nr. 1.7.2). Der Familienbonus beträgt 24.000 Euro je Kind und je Person mit Schwerbehinderung als Zusatzdarlehen (Nr. 3.5.3).

Stand: 29.10.2026 · Quelle: Nr. 3.5.1 FRL öff Wohnen NRW 2026. Tilgungsnachlass 10 Prozent auf Grunddarlehen und die Zusatzdarlehen nach Nrn. 3.5.3 und 3.5.4 nur für Gruppe A (Nr. 3.6.2).

Gruppe A zahlt 30 Jahre ab Leistungsbeginn 0,5 Prozent Zins (Nr. 3.6.1). Gruppe B zahlt 0,5 Prozent nur fünf Jahre; weist sie rechtzeitig nach, dass das Einkommen die Grenze weiter um nicht mehr als 40 Prozent übersteigt, wird der Satz einmalig für weitere 25 Jahre auf 0,5 Prozent gesenkt. Die Zweckbindung gilt für die Dauer der Zinsbindung nach Nr. 3.6.1 Satz 3 Ziffer 1 und endet vorzeitig bei vollständiger Rückzahlung (Nr. 3.3); nach Ablauf der Zinsbindung läuft das Darlehen mit 2 Prozentpunkten über dem dann gültigen Basiszinssatz nach § 247 BGB weiter. Das Ergänzungsdarlehen (2.000 bis 50.000 Euro, Nr. 3.5.5) ist in den ersten zehn Jahren mit 3,58 Prozent zu verzinsen. Bayern fasst zum 1. Januar 2027 bisher getrennte Richtlinien in einer gemeinsamen Richtlinie zusammen; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Bayern 2027.

Häufige Fragen