Wohnraumförderung Niedersachsen 2026: Drei Richtlinien

Wenn Sie in Niedersachsen geförderte Mietwohnungen bauen oder selbst genutztes Wohneigentum finanzieren, haben Sie es seit Juli 2026 mit neuen Nummern zu tun. Das Wirtschafts- und Bauministerium hat die gewachsenen Wohnraumförderbestimmungen in drei eigenständige Richtlinien geschnitten. Bewilligungsbehörde bleibt die NBank; den Antrag nimmt die örtliche Wohnraumförderstelle entgegen. Wer in eine geförderte Wohnung einziehen darf, hängt am Wohnberechtigungsschein und an den Einkommensgruppen des NWoFG. Bayern fasst zum 1. Januar 2027 bisher getrennte Richtlinien in einer gemeinsamen Richtlinie zusammen; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Bayern 2027.

Drei Richtlinien statt gewachsener WFB

Nach Nr. 1.1 jeder Richtlinie kommen die Mittel aus dem Sondervermögen „Wohnraum- und Wohnquartierförderfonds Niedersachsen“, unter finanzieller Beteiligung des Bundes und auf Grundlage des NWoFG. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht (Nr. 1.3 RL MW, Nr. 1.3 RL JuWo, Nr. 1.2 RL WoE): Die NBank entscheidet im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel. Laut Pressemitteilung des MW vom 3. Juli 2026 stehen 2026 rund 380 Millionen Euro Bundes- und Landesmittel bereit; in den Folgejahren erwartet das Ministerium — vorbehaltlich der Haushaltsbeschlüsse — mehr als 500 Millionen Euro jährlich.

Stand: 27.10.2026 · Quelle: Nds. MBl. 2026 Nr. 317, 318, 319 (NBank-PDF der Runderlasse); Presse MW 03.07.2026 nur für die Haushaltszahlen

Die Bezugserlasse zu den alten Wohnraumförderbestimmungen treten mit Ablauf des 30. Juni 2026 außer Kraft (Nr. 13.2 RL MW). Die Teilfortgeltung und das Wahlrecht nach Nr. 13.3 gelten nur für Anträge auf Modernisierung von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern nach Nr. 2.3 des alten Bezugserlasses zu a, die bis 31. Dezember 2026 bei der Wohnraumförderstelle eingehen — einschließlich Tilgungsnachlass. Das Wahlrecht ist mit der Antragstellung auszuüben und bindend.

Mietwohnungsbau: Zuschuss statt Tilgungsnachlass

Das Standardprogramm (Nr. 2.1, Abschnitt 5) finanziert Neubau, Änderung, Erweiterung und Ersterwerb belegungs- und mietgebundener Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Zuwendung ist ein anfänglich zinsloses, rückzahlbares Darlehen plus ein nicht rückzahlbarer Zuschuss (Nr. 5.3.1). Der Zuschuss hängt am Darlehen; eine reine Zuschussförderung ist im Standardprogramm ausgeschlossen (Nr. 5.3.3.2 Satz 2). Das Ministerium hatte am 3. Juli 2026 von einer Verschiebung „statt überwiegend auf Tilgungsnachlässe“ hin zu unmittelbaren Zuschüssen gesprochen. Der Runderlass ist eine Verwaltungsvorschrift; Nr. 5.3.3 setzt die Fördersätze als Darlehen plus Zuschuss fest.

Stand: 27.10.2026 · Quelle: Nr. 5.3.3.1 und 5.3.3.2 RL MW 2026 (Nds. MBl. 2026 Nr. 319). Die Summe ist die Addition der Höchstsätze; die tatsächliche Zuwendung begrenzt Nr. 5.3.7 (DAWI-Freistellungsbeschluss).

Die Pressemitteilung nannte „in der Spitze Zuschüsse von bis zu 40 Prozent“. Das trifft auf den Zuschuss der Gruppe A im Standardprogramm zu. Für Housing First (Nr. 5.1.6) darf derselbe Zuschuss um bis zu 10 Prozentpunkte steigen, für modellhafte Wohnungsbauprojekte um bis zu 5 Prozentpunkte (Nr. 5.3.3.3). Gruppe A kommt dann auf 50 Prozent Zuschuss plus 40 Prozent Darlehen — die vom Ministerium genannten Förderquoten „von bis zu 90 Prozent“ ergeben sich aus dieser Addition, nicht aus einem eigenen 90-Prozent-Zuschuss. Beim energetisch hochwertigen Neubau auf Niveau KfW-Effizienzhaus 40 (Abschnitt 6) entfällt das Darlehen: Dort gibt es nur Zuschuss, für Gruppe A bis zu 50 Prozent, höchstens 90.000 Euro je Wohneinheit (Nr. 6.3.3).

Bindung 35 Jahre, zulässige Miete, Kappung 6,15 %

Belegungsbindung nach § 7 NWoFG und Mietbindung nach § 9 NWoFG enden nach Ablauf von 35 Jahren ab Bezugsfertigkeit, beim Ersterwerb ab Eigentumsübergang (Nr. 5.4.1, 5.4.2). Wer das Darlehen freiwillig vollständig vorzeitig zurückzahlt, beendet die Bindung nicht sofort: Sie läuft noch zehn Kalenderjahre, mindestens aber zwanzig Jahre ab Bindungsbeginn (Nr. 5.4.6); der auf die Restbindung entfallende Zuschuss ist zurückzuzahlen.

Stand: 27.10.2026 · Quelle: Nr. 5.4.4 RL MW 2026. Plus bis 0,30 €/m², wenn der Wohnraum mindestens KfW-Effizienzhaus 40 erreicht. Mietenstufen nach der Anlage zu § 1 Abs. 3 WoGV.

In den ersten drei Jahren der Mietbindung sind Mieterhöhungen unzulässig. Ab dem vierten Jahr gilt das Verfahren der §§ 558 bis 559b BGB, aber mit einer eigenen Kappung: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete — Betriebskosten nach § 560 BGB ausgenommen — um nicht mehr als 6,15 Prozent steigen (Nr. 5.4.5). Das liegt unter der gesetzlichen Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Staffelmiete (§ 557a) und Indexmiete (§ 557b) sind ausgeschlossen. Dieselbe 6,15-Prozent-Grenze gilt bei Neuvermietung während der Bindung.

§ 3 Abs. 2 NWoFG setzt die Grenze der Gruppe A auf 21.250 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 28.750 Euro für zwei Personen; für jede weitere Person und jedes Kind kommen je 3.750 Euro hinzu. Gruppe B darf diese Grenze um bis zu 40 Prozent, Gruppe C um bis zu 60 Prozent überschreiten (Nr. 1.5 RL MW). Die Bewilligungsbehörde darf die Überschreitung in der Förderentscheidung nach § 6 Abs. 1 Satz 3 NWoFG i. V. m. § 4 DVO-NWoFG zulassen.

Modernisierung, Junges Wohnen, Wohneigentum

Die klimagerechte Modernisierung (Abschnitt 7) verlangt im Regelfall eine Verbesserung um mindestens zwei Energieeffizienzklassen nach dem GEG; eine Klasse reicht ausnahmsweise, etwa bei Baudenkmalen (Nr. 7.2.1). Der Zuschuss steigt mit der erreichten Verbesserung: für Gruppe A von 25 Prozent (höchstens 25.000 Euro) bei zwei Klassen auf 40 Prozent (höchstens 31.000 Euro) bei fünf oder mehr Klassen (Nr. 7.3.3). Bindung 25 Jahre; bei bereits vermieteten Wohnungen verlängert sie sich um zehn Jahre, sofern kein wohnberechtigter Haushalt nachgewiesen wird (Nr. 7.4.1 bis 7.4.3).

Die RL Junges Wohnen 2026 fördert Wohnheimplätze für volljährige Studierende und Auszubildende. Der Träger wählt 25 oder 40 Jahre Bindung (Nr. 5.4.1); eine andere Dauer ist ausgeschlossen. Bei 25 Jahren liegen Darlehen bei bis zu 45 Prozent (höchstens 49.500 Euro) und Zuschuss bei bis zu 40 Prozent (höchstens 44.000 Euro) je Platz; bei 40 Jahren kehrt sich das Verhältnis um: 25 Prozent Darlehen (höchstens 27.500 Euro) und 60 Prozent Zuschuss (höchstens 66.000 Euro) (Nr. 5.3.3). Das Darlehen ist über die gewählte Bindung zinslos (Nr. 5.3.4). Die Warmmiete darf die Wohnkostenpauschale nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 BAföG nicht überschreiten (Nr. 5.4.4). Statt eines Wohnberechtigungsscheins lässt Nr. 7.7 Immatrikulationsbescheinigung oder unterschriebenen Ausbildungsvertrag zu. Außerhalb von Hochschulstandorten sind Wohnheime für Auszubildende oder in gemischter Belegung förderfähig, wenn der regionale Bedarf belegt wird (Nr. 5.2.1).

Für selbst genutztes Wohneigentum (RL WoE 2026) beträgt das Darlehen bis zu 90 Prozent der Gesamtkosten, höchstens 180.000 Euro in Gruppe A und 140.000 Euro in den Gruppen B und C (Nr. 5.4.3). Je Kind und je Person mit Behinderung steigt der Höchstbetrag um 10.000 Euro (A) bzw. 7.500 Euro (B/C), solange 90 Prozent der Gesamtkosten nicht überschritten werden. Zusätzlich gibt es 10.000 Euro Zuschuss je Kind und je Person mit Behinderung, gebunden an das Darlehen. Eigenmittel mindestens 10 Prozent; bei Haushalten mit mindestens zwei Kindern oder mit Menschen mit Behinderungen darf die NBank bis auf 7,5 Prozent heruntergehen (Nr. 4.5). Gruppe C ist nur in Gebieten nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 oder 4 DVO-NWoFG eröffnet (Nr. 4.1). Das Darlehen ist 20 Jahre zinslos, die Tilgung in der Regel 2 Prozent (Nr. 5.4.4, 5.4.5). Selbstnutzungspflicht 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit (Nr. 5.5.1). Abschnitt 7 der RL WoE knüpft die barrierereduzierende Modernisierung nicht an ein Mindestalter; die Pressemitteilung des MW vom 3. Juli 2026 nennt die Öffnung ausdrücklich.

Kaufnebenkosten und die monatliche Rate des ergänzenden Kapitalmarktdarlehens rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner bzw. der Finanzierungsrechner. Bundesprogramme stehen neben der Landesförderung; die Kumulierung prüft die NBank im Einzelfall.

Häufige Fragen