Zwangsvollstreckung digital: Was für Mietrückstände gilt

Vollstreckt wird eine Geldforderung aus Miete oder Nebenkosten, sobald ein Titel vorliegt: Urteil oder Vollstreckungsbescheid. Das Gesetz ändert weder die Höhe dieser Forderung noch die Kündigung. Den Weg zum Titel beschreibt Mieter zahlt Nachzahlung nicht. Die fristlose Kündigung wegen rückständiger Miete bleibt ein anderes Verfahren; sie steht in Mietschulden und Kündigung.

Welche Vorschrift an welchem Tag gilt

Artikel 18 staffelt das Inkrafttreten. Die Ausgabe des Bundesgesetzblatts trägt den 26. Mai 2026. Artikel 16, eine Übergangsfassung im Sozialrecht, galt am Tag nach dieser Verkündung. Alles andere, soweit die Absätze 3 und 4 nichts anderes sagen, gilt seit dem 1. Oktober 2026.

Stand: 2. November 2026 · Quelle: Artikel 18 des Gesetzes vom 20. Mai 2026, BGBl. 2026 I Nr. 152 (recht.bund.de)

Auftrag an den Gerichtsvollzieher

Der Gerichtsvollzieher wird durch Ihren Vollstreckungsauftrag ermächtigt und entweder durch die Übergabe der vollstreckbaren Ausfertigung oder durch deren Übermittlung als elektronisches Dokument (§ 754 ZPO). Die elektronische Fassung darf er nur so lange zugrunde legen, wie § 754a Absatz 4 Satz 2 das erlaubt. In diesem Rahmen nimmt er Leistungen entgegen, quittiert und trifft Zahlungsvereinbarungen nach § 802b mit Wirkung für Sie als Gläubiger.

Bei einem elektronischen Auftrag wegen einer Geldforderung genügt es, die Ausfertigung des Titels, die Vollstreckungsklausel und weitere Urkunden zum Nachweis der Vollstreckungsvoraussetzungen in elektronische Dokumente zu übertragen (§ 754a Absatz 1 Satz 1). Die Dateien müssen bildlich und inhaltlich mit den Schriftstücken übereinstimmen (§ 753 Absatz 5). Sie versichern das in Textform, und Sie versichern außerdem, dass die Forderung in Höhe des Auftrags noch besteht (§ 754a Absatz 3). Sollen Vollstreckungskosten mitvollstreckt werden, gehören eine nachprüfbare Aufstellung und die Belege als elektronische Dokumente dazu.

Kann der Gerichtsvollzieher die Voraussetzungen nicht zweifelsfrei feststellen, teilt er das mit und fordert die fehlenden Dokumente als Datei oder als Schriftstück an (§ 754a Absatz 2). Entfällt ein Schriftstück nach der Übermittlung oder ändert es sich, informieren Sie ihn unverzüglich und übermitteln die geänderte Fassung. Danach darf er die ursprüngliche Datei nicht mehr verwenden (§ 754a Absatz 4). Dieselbe Grenze gilt für die Abfrage der Anschrift bei der Meldebehörde (§ 755 Absatz 1 Satz 1).

Nach Empfang der Leistungen erteilt der Gerichtsvollzieher dem Mieter eine Quittung, auch wenn er die vollstreckbare Ausfertigung nicht in der Hand hat (§ 757 Absatz 1 Satz 1 ZPO). Vom Besitz hängen nur die weiteren Folgen ab. Hat er die vollstreckbare Ausfertigung, händigt er sie nach vollständiger Leistung aus oder vermerkt eine Teilleistung darauf. Hat er sie im elektronischen Auftrag nicht, bescheinigt er nach vollständiger Leistung den Empfang und fordert Sie auf, die Ausfertigung an den Mieter auszuliefern.

Das Formular ist schon verbindlich, unabhängig vom Übermittlungsweg. Für Vollstreckungsaufträge wegen Geldforderungen schreibt die Zwangsvollstreckungsformular-Verordnung die Anlage 1 vor, dazu die Forderungsaufstellung der Anlage 6 (§ 1 Absatz 1 und 4, § 2 Absatz 1 Nummer 1 und Absatz 2 ZVFV). Die Ermächtigung in § 753 Absatz 3 ZPO erlaubt dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, für diese Formulare technische Rahmenbedingungen der Übermittlung und der Bearbeitung zu setzen. Eine Betragsgrenze für den elektronischen Auftrag nennt § 754a nicht.

Wer elektronisch übermitteln muss

§ 753 Absatz 4 Satz 1 trifft nicht jeden Vermieter. Elektronisch an den Gerichtsvollzieher gehen die vorzulegenden Dokumente von Rechtsanwälten, Behörden und juristischen Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der Zusammenschlüsse, die sie für ihre öffentlichen Aufgaben bilden. Ausgenommen bleiben gerade Titel, Klausel und die weiteren Urkunden nach § 754a Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3. Für diese Pflichtübermittlung gelten § 130d Satz 2 und 3 ZPO entsprechend: Ist die elektronische Übermittlung aus technischen Gründen vorübergehend unmöglich, bleibt der andere Weg zulässig. Die Unmöglichkeit ist bei der Ersatzeinreichung oder unverzüglich danach glaubhaft zu machen; auf Anforderung ist die elektronische Fassung nachzureichen.

Stand: 2. November 2026 · Quelle: § 753 Absatz 4 ZPO, Artikel 1 und 3, Artikel 18 Absatz 1 und 4, BGBl. 2026 I Nr. 152; § 79 Absatz 2, § 130d ZPO (gesetze-im-internet.de)

Eine Vermietungs-GmbH ist keine juristische Person des öffentlichen Rechts. § 753 Absatz 4 in der seit 1. Oktober 2026 geltenden Fassung erfasst sie nicht. Beauftragt ein Rechtsanwalt für sie, trifft die Pflicht ihn. Ab dem 1. Juni 2027 zieht Artikel 3 die Personen aus § 79 Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 ZPO in dieselbe Pflicht: registrierte Inkassodienstleister nach § 10 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Rechtsdienstleistungsgesetzes und Kreditdienstleistungsinstitute mit Erlaubnis nach § 10 Absatz 1 des Kreditzweitmarktgesetzes. § 752b erstreckt § 130d auf genau diesen Kreis, sobald ein Zwangsvollstreckungsverfahren geführt wird.

Sichere Übermittlungswege zum Gerichtsvollzieher verweist § 753 Absatz 6 auf § 130a Absatz 4: über das Amtsgericht als Verteilerstelle die dort genannten Wege, im direkten Verkehr der Weg nach § 130a Absatz 4 Satz 1 Nummer 5 und die Wege nach den Nummern 1 bis 4, wobei ein Postfach des Gerichtsvollziehers an die Stelle der elektronischen Poststelle des Gerichts tritt. Der Gerichtsvollzieher darf Berufsgruppen aus Absatz 4 und anderen professionell Beteiligten mit erhöhter Zuverlässigkeit elektronische Dokumente schicken (§ 753 Absatz 7). Allen anderen nur mit Zustimmung für das jeweilige Verfahren. Die Zustimmung gilt als erteilt, sobald Sie in diesem Verfahren selbst ein elektronisches Dokument übermitteln. Andere als natürliche Personen können allgemein zustimmen.

Vollmacht: Versicherung statt Nachweis

In der Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen in das bewegliche Vermögen versichern bestimmte Vertreter ihre Vollmacht für die Prozesshandlungen, die die Vollstreckung auslöst. Der Nachweis nach der allgemeinen Regel entfällt; zuständig ist nur das Vollstreckungsorgan (§ 752a Absatz 1). Die Versicherung geht in Textform (§ 752a Absatz 2). Ihre Wirkung endet, sobald das Erlöschen der Vollmacht dort angezeigt wird.

Dieselbe Personengruppe versichert dem Gerichtsvollzieher ausdrücklich die Geldempfangsvollmacht (§ 753a). Eines Nachweises dieser Vollmacht bedarf es nicht. Textform und das Ende bei Anzeige des Erlöschens gelten über den Verweis auf § 752a Absatz 2 und 3 auch hier. Beschäftigte des Vermieters nach § 79 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 gehören nicht zu diesem Kreis.

Pfändungsantrag und Formulare

Die Kontopfändung ist die Pfändung einer Geldforderung gegen die Bank als Drittschuldner. Das Gericht verbietet dem Drittschuldner, an den Mieter zu zahlen, und gebietet dem Mieter, nicht über die Forderung zu verfügen (§ 829 Absatz 1 ZPO). Mit Zustellung an den Drittschuldner gilt die Pfändung als bewirkt (§ 829 Absatz 3). Die Aufforderung, die Erklärungen nach § 840 abzugeben, muss zusammen mit dem Pfändungsbeschluss übermittelt werden (§ 840 Absatz 2 Satz 1).

Für den Antrag auf Pfändung, auf Pfändung und Überweisung oder nur auf Überweisung gilt seit dem 1. Oktober 2026 § 829a in neuer Fassung. Die elektronische Übertragung von Ausfertigung, Klausel und weiteren Urkunden genügt. § 130d Satz 1 ist auf genau diese drei Dokumente nicht anzuwenden: Die aktive Nutzungspflicht für das elektronische Dokument erfasst den eingescannten Titel nicht. Die Versicherung hat zwei Punkte, eine besondere Textform schreibt § 829a Absatz 3 anders als § 754a Absatz 3 nicht vor: bildliche und inhaltliche Übereinstimmung, und der Fortbestand der Forderung in Höhe des Antrags. Sollen Kosten der Zwangsvollstreckung vollstreckt werden, sind dem Vollstreckungsantrag zusätzlich eine nachprüfbare Aufstellung der Kosten und entsprechende Belege als elektronische Dokumente beizufügen (§ 829a Absatz 1 Satz 3). Bleibt etwas unklar, fordert das Gericht Datei oder Schriftstück nach. Geänderte oder weggefallene Schriftstücke machen die zuerst übermittelte Datei für die Entscheidung unbrauchbar, sobald Sie das Gericht informiert haben (§ 829a Absatz 4).

Die Formulare sind eingeführt. § 829 Absatz 4 ermächtigt das Ministerium, sie mit Zustimmung des Bundesrates vorzuschreiben; soweit sie eingeführt sind, muss der Antragsteller sie nutzen. Die Zwangsvollstreckungsformular-Verordnung hat das getan:

Stand: 2. November 2026 · Quelle: §§ 1 und 2 ZVFV, § 829 Absatz 4 ZPO (gesetze-im-internet.de); Artikel 2 BGBl. 2026 I Nr. 152 für die Fassung ab 1. Januar 2027

Bei der Durchsuchung der Wohnung händigt der Gerichtsvollzieher dem Schuldner von Amts wegen eine Abschrift der Anordnung aus (§ 758a Absatz 5 ZPO in der Fassung des Artikels 1). Die Formularermächtigung in § 758a Absatz 6 erlaubt dieselben technischen Rahmenbedingungen wie beim Vollstreckungsauftrag.

Über Anträge auf gerichtliche Vollstreckungshandlungen, darunter die Pfändung nach § 829 Absatz 1, soll das Gericht erst entscheiden, wenn die Verfahrensgebühr und die Zustellungsauslagen gezahlt sind (§ 12 Absatz 6 Satz 1 GKG). Das gilt nicht bei elektronischen Anträgen nach § 829a, wenn die Dokumente zum Nachweis der Vollstreckungsvoraussetzungen als elektronische Dokumente übermittelt werden (§ 12 Absatz 6 Satz 2, geändert durch Artikel 11, in Kraft seit 1. Oktober 2026).

Ab dem 1. Januar 2027 kommt § 829 Absatz 5 hinzu, nicht früher (Artikel 18 Absatz 3). Wird der Antrag auf den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss elektronisch eingereicht, können die einzelnen Formulare nach Absatz 4 als PDF oder als strukturierter maschinenlesbarer Datensatz im Format XML übermittelt werden. Wird dasselbe Formular im Dateiformat PDF und zugleich als strukturierter maschinenlesbarer Datensatz im Dateiformat XML übermittelt, legt das Gericht das Formular im Dateiformat XML der Prüfung zugrunde. Die Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung bleibt im Übrigen unberührt. Diese Wahl gilt für den Antrag bei Gericht, nicht für den Auftrag an den Gerichtsvollzieher. Schon heute dürfen die Länder die Formulare als strukturierte Datensätze im XJustiz-Format bereitstellen (§ 5 Absatz 1 ZVFV). Das ist eine eigene Ermächtigung und nicht der Wortlaut des künftigen Absatzes 5.

§ 829a nennt keine Obergrenze in Euro. Ein titulierter Mietrückstand fällt nicht deshalb aus der elektronischen Einreichung, weil er einen bestimmten Betrag überschreitet.

Was ab Juni 2027 für Banken und Inkasso hinzukommt

Artikel 3 fügt in § 173 Absatz 2 Nummer 1 ZPO nach den Steuerberatern die Kreditinstitute ein. Einen sicheren Übermittlungsweg für die elektronische Zustellung haben dann auch sie zu eröffnen. Die heutige Fassung der Norm nennt Rechtsanwälte, Notare, Gerichtsvollzieher, Steuerberater und weitere professionell Beteiligte sowie Behörden und öffentliche Körperschaften, noch keine Kreditinstitute. Der Einschub gilt erst ab dem 1. Juni 2027.

Dieselbe Datumsschwelle erweitert die Einreichungspflicht. Bis dahin bleibt ein Inkassodienstleister außerhalb des § 753 Absatz 4, auch wenn er die Vollmacht schon jetzt nur versichert. Ab dem 1. Juni 2027 übermittelt er dem Gerichtsvollzieher die übrigen Dokumente elektronisch und unterliegt im Vollstreckungsverfahren dem § 130d.

Der privat titulierte Mietrückstand ist kein Verwaltungsakt

Artikel 17, in Kraft seit dem 1. Oktober 2026, betrifft die Vollstreckung nach § 66 Absatz 4 SGB X aus einem Verwaltungsakt, der zu einer Geldleistung verpflichtet. Dort kann an die Stelle der vollstreckbaren Ausfertigung der Vollstreckungsauftrag oder der Vollstreckungsantrag treten. Er muss den Gläubiger, den Schuldner, den Verwaltungsakt mit Behörde, Datum und Aktenzeichen, Grund und Höhe, die Mahnung oder deren Entbehrlichkeit und die Unanfechtbarkeit oder den Wegfall der aufschiebenden Wirkung nennen. Zugestellt werden muss er dem Schuldner nicht. Die Formulare nach § 753 Absatz 3, § 758a Absatz 6 und § 829 Absatz 4 ZPO sind nicht Pflicht, der Auftrag ist als elektronisches Dokument einzureichen (§ 66 Absatz 6 SGB X in der Fassung des Artikels 17).

Ein Urteil oder Vollstreckungsbescheid über Miete oder eine Nebenkostennachzahlung ist kein solcher Verwaltungsakt. Dafür bleiben §§ 753 bis 754a und §§ 829, 829a ZPO maßgeblich, einschließlich der Formulare der Zwangsvollstreckungsformular-Verordnung.

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