Wohnraumförderung SH 2027: Verfahren und Mieten

Wer in Schleswig-Holstein preisgebundenen Mietwohnungsbau plant, hat es seit Februar 2026 mit einer geänderten Richtlinie und einem eigenen Auswahlverfahren für das Programmjahr 2027 zu tun. Bewilligungsstelle bleibt die Investitionsbank Schleswig-Holstein. Wer in eine geförderte Wohnung einziehen darf, hängt an der Bescheinigung nach § 8 Abs. 4 SHWoFG; die Mechanik des Scheins erklärt Wohnberechtigungsschein (WBS). Hamburg hat die IFB-Richtlinie Mietwohnungsneubau 1. Förderweg zum 1. Juni 2026 neu gefasst; die Konditionen stehen in Hamburg IFB Mietwohnungsneubau 2026.

WoFöRL ab 1. Februar 2026

Die Wohnraumförderungsrichtlinien (WoFöRL) sind ein Erlass des Ministeriums für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport vom 4. April 2023. Die Lesefassung gilt ab 1. Februar 2026; der letzte Änderungserlass datiert vom 19. Januar 2026 und ist im Amtsblatt für Schleswig-Holstein 2026 Nr. 62 bekanntgemacht. Die Richtlinien selbst sind nach Nr. 25 am 1. April 2023 in Kraft getreten. Grundlage sind das SHWoFG, die SHWoFG-DVO und das Zweckvermögen nach § 2 Abs. 2 Investitionsbankgesetz. Einen Rechtsanspruch auf Bewilligung gibt es nicht. Eine Nachbewilligung ist ausgeschlossen.

Die IB.SH ist nach § 5 Abs. 1 SHWoFG in Verbindung mit § 2 Abs. 1 SHWoFG-DVO zuständige Stelle für Bewilligung, Auszahlung, Bewirtschaftung und Verwaltung. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE//eV) prüft bautechnisch und bauwirtschaftlich und schließt die Prüfung mit einem Bewertungsvermerk ab, der dem Antrag beizufügen ist (Nr. 4.1 Abs. 3). Vor der Antragstellung muss sich der Bauherr mit der Belegenheitsgemeinde und bei kreisangehörigen Gemeinden auch mit dem Kreis ins Benehmen setzen; dem Antrag sind die kommunalen Stellungnahmen beizufügen (Nr. 4.1 Abs. 2).

Vor der Bewilligung darf grundsätzlich nicht mit der Maßnahme begonnen und kein Kauf- oder Kaufanwartschaftsvertrag geschlossen werden, es sei denn, die IB.SH stimmt schriftlich oder in elektronischer Form zu (Nr. 3.2 Abs. 3). Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb gelten nicht als Beginn. Die Zustimmung begründet keinen Rechtsanspruch.

Verfahren für Fördermittel 2027

Das Innenministerium beschreibt auf der Seite zu Förderkriterien und Verfahren das Auswahlverfahren 2026 für Mittel des Jahres 2027. Die Vorqualifizierung bei der IB.SH läuft seit 1. Juni 2026. Kommunen teilen dem Ministerium die Vorhabenliste bis 1. September 2026 mit. Die Unterlagen zur Vorqualifizierung müssen bis 30. September 2026 bei der IB.SH liegen. Die Entscheidung, welche Vorhaben 2027 Fördermittel erhalten können, ist für Ende November/Anfang Dezember 2026 angekündigt.

Stand: 02.11.2026 · Quelle: schleswig-holstein.de, Förderkriterien und Verfahren in der sozialen Wohnraumförderung (letzte Aktualisierung 06.07.2026)

Für die Vorqualifizierung verlangt die IB.SH Projektinformationen (Kostenschätzung, Zahl der Wohnungen und Wohnflächen, aufgeteilt nach gefördert und frei finanziert), Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der künftigen Kreditnehmerin oder des künftigen Kreditnehmers, eine aktuelle kommunale Stellungnahme mit Bedarfsbestätigung und die Aufnahme in die kommunale Vorhabenliste. Die Liste ist ein Steuerungsinstrument aus dem Jahr 2024; mit ihr ist keine Garantie auf Förderung verbunden.

Als Förderkriterien für das Verfahren 2027 nennt das Ministerium eine maximale Förderquote von 70 Prozent, mindestens sechs und höchstens 80 geförderte Wohneinheiten sowie nur den Regelstandard Erleichtertes Bauen. Dieselben Größen stehen in Nr. 6.2 Abs. 3 der WoFöRL für Bewilligungen bis zum 31. Dezember 2026. Ausgewählt wird nach den städtebaulichen Zielen der Kommunen (Reihenfolge der Vorhabenliste), dem gesetzlichen Auftrag einer bedarfsangemessenen Verteilung zwischen den Wohnungsmarktregionen und der Wartezeit einzelner Projekte.

Die Fördermittel 2026 sind ausgeschöpft. Änderungen ergeben sich nach Angaben des Ministeriums nur noch im Einzelfall durch Nachrücken von der Warteliste. Für 2025 nennt die Seite mehr als 2.100 geförderte Wohnungen. Für 2027 sind erneut 400 Millionen Euro Bundes- und Landesmittel vorgesehen; die Beschlüsse hat das Ministerium auf Juni 2026 datiert (Landesregierung und Haushaltsgesetzgeber). Die IB.SH weist zum Datenstand 1. Juli 2026 für 2026 Förderdarlehen von 270 Millionen Euro als vollständig Projekten zugeordnet aus, für 2027 ein Darlehensbudget von 280 Millionen Euro ohne Zuordnung.

Nach der Auswahl startet mit dem ARGE-Erstgespräch das formelle Förderverfahren. Nach dem ARGE-Erstvermerk bleiben vier Wochen für den Förderantrag bei der IB.SH. Danach müssen die Projekte innerhalb von sechs Monaten so weit konkretisiert sein, dass eine Förderzusage erteilt und 2027 mit dem Bau begonnen werden kann.

Drei Förderwege und Bewilligungsmieten

Die WoFöRL unterscheidet drei Förderwege für den Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen. Der 2. und der 3. Förderweg sind nur in Kombination mit dem 1. Förderweg möglich; der Anteil des 1. Förderwegs an den geförderten Wohnungen soll grundsätzlich mindestens 50 Prozent betragen (Nr. 7.2, Nr. 8.2). Die Bewilligungsmiete gilt vier Jahre, ohne Betriebskosten; die Frist beginnt am 1. Januar des Jahres nach der Bezugsfertigkeit.

Stand: 02.11.2026 · Quelle: WoFöRL Lesefassung ab 01.02.2026, Nrn. 6.3, 6.4.2, 7.3, 7.4, 8.3, 8.4 (Transparenzportal Schleswig-Holstein). Bindung jeweils 35 Jahre.

Die Förderung des Landes (Baudarlehen und Zuschuss) beträgt im 1. Förderweg bis zu 85 Prozent der angemessenen Gesamtkosten (Nr. 6.3 Abs. 3); beim Zwei-Phasen-Modell der Umrüstung bis zu 100 Prozent. Der Zuschuss wird auf volle 100 Euro abgerundet und grundsätzlich mit der ersten Darlehensrate ausgezahlt. Er kann nicht ohne Baudarlehen beantragt werden. Für einen geförderten Mehrfunktionsraum darf die Bewilligungsmiete um bis zu 0,15 Euro je m² steigen (Nr. 6.4.2 Abs. 2).

Die Regionalstufen stehen in Anlage 1 zur WoFöRL. Kreisfrei sind Flensburg, Kiel und Lübeck Stufe C, Neumünster Stufe B. Die Kreis-Regelfälle ohne die Ausnahme-Gemeinden der Tabelle 3:

Stand: 02.11.2026 · Quelle: WoFöRL Anlage 1, Tabellen 1 bis 3. Fußnote der Anlage: Amrum, Föhr, Pellworm, Sylt, die Halligen Langeneß, Hooge, Gröde, Oland, Nordstrandischmoor und Süderoog sowie Helgoland sind bei allen Fördermaßnahmen Stufe C. Die vollständige Gemeinde-Liste steht in Tabelle 3 der Anlage.

Die Inselförderung nach Nr. 9 gilt ausschließlich für Amrum, Föhr, Helgoland, Pellworm, Sylt und die genannten Halligen. Die Bewilligungsmieten ohne Betriebskosten betragen dort 7,00 Euro je m² im 1. Förderweg, 8,75 Euro im 2. und 9,50 Euro im 3. Förderweg (Nr. 9.2). Bei 20 Prozent der geförderten Wohnungen ist grundsätzlich ein Besetzungsrecht zugunsten des Landes einzuräumen (Nr. 9.2 Abs. 4). Die Einkommensgrenzen der Insel-Förderwege 2 und 3 knüpfen an § 9 Abs. 3 (+20 Prozent) und Abs. 4 (+40 Prozent) SHWoFG-DVO.

Zins, Tilgung und Auszahlung

Bei Darlehen zur Förderung von Mietwohnungen beträgt der anfängliche Zinssatz 0,50 Prozent p. a. zuzüglich Verwaltungskosten (Nr. 17.1). Ab dem 11. Jahr nach Bezugsfertigkeit steigt der Satz alle fünf Jahre um 0,25 Prozentpunkte; ab dem 36. Jahr gilt 3,00 Prozentpunkte zuzüglich Verwaltungskosten. Der Verwaltungskostenbeitrag beträgt jährlich 0,5 Prozent vom Restkapital, mindestens 0,2 Prozent vom Ursprungskapital (Nr. 19.2). Das einmalige Bearbeitungsentgelt liegt bei 1,5 Prozent der Darlehenssumme (Nr. 19.1 Abs. 1). Die Tilgung im Neubau beträgt mindestens 1,25 Prozent jährlich unter Zuwachs ersparter Zinsen (Nr. 18 Abs. 1).

Ausgezahlt wird das Darlehen beim Neubau von Mietwohnraum grundsätzlich zu 30 Prozent nach Baubeginn, 50 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und 20 Prozent nach Bezugsfertigkeit (Nr. 4.4 Abs. 2). Der Verwendungsnachweis ist bei Mietwohnungen innerhalb von neun Monaten nach Bezugsfertigkeit vorzulegen (Nr. 4.6 Abs. 3). Wie eine Annuität neben einem solchen Förderdarlehen in der Monatsrate steht, rechnet der Finanzierungsrechner.

Bindung, Mieterhöhung und Belegung

Die Zweckbindung beginnt am 1. Januar des Jahres nach der Bezugsfertigkeit (Nr. 5.2). Sie bleibt auch bei vorzeitiger vollständiger Rückzahlung bestehen. Im 1., 2. und 3. Förderweg sowie auf den Inseln beträgt sie 35 Jahre. Nach Ablauf der vier Jahre Bewilligungsmiete sind Erhöhungen nur im Rahmen der §§ 558 bis 559c BGB zulässig; innerhalb von jeweils drei Jahren darf der Mietzins, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als sechs Prozent steigen (Nr. 6.4.2 Abs. 3). Die allgemeine Kappungsgrenze erklärt Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung. Die Vermietung darf nicht an Garage, Stellplatz oder Carport geknüpft werden (Nr. 6.4.2 Abs. 5).

Belegungsbindung folgt § 10 Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 11 Abs. 1 SHWoFG. Zum Nachweis dient grundsätzlich die Bescheinigung nach § 8 Abs. 4 SHWoFG (Nr. 6.4.1 Abs. 5). Der Änderungserlass vom 19. Januar 2026 hat Nummer 15 (Neubau oder Ersterwerb von Genossenschaftswohnungen) neu gefasst: gefördert werden selbst verwaltete, vorrangig selbst genutzte Genossenschaftswohnungen; antragsberechtigt sind unter anderem Baugemeinschaften mit mindestens 20 Wohneinheiten und bestehende Genossenschaften mit weniger als 200 Wohneinheiten.

Niedersachsen hat die soziale Wohnraumförderung zum 1. Juli 2026 in drei Richtlinien neu gefasst; die Konditionen stehen in Wohnraumförderung Niedersachsen 2026. Bayern fasst seine Programme zum 1. Januar 2027 in einer Richtlinie zusammen; siehe Wohnraumförderung Bayern 2027. Den Bundesanteil an solchen Landesprogrammen setzt der Entwurf des Bundeshaushalts 2027 kassenwirksam an.

Häufige Fragen