Von Laurin Schlereth · · 7 Min. Lesezeit
Einliegerwohnung kündigen — ohne Grund, § 573a
§ 573a: Im selbst bewohnten Zweifamilienhaus kündigt der Vermieter ohne berechtigtes Interesse; Frist plus drei Monate. Hinweis im Schreiben ist Pflicht.
Auf einen Blick
Im vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen darf der Vermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen (§ 573a Abs. 1 BGB). Die Frist nach § 573c verlängert sich um drei Monate. Das Schreiben muss die Vorschrift nennen (Abs. 3) und schriftlich sein (§ 568 Abs. 1). Der Härtewiderspruch nach § 574 bleibt.
„Einliegerwohnung“ ist kein Freifahrtschein. § 573a zählt abgeschlossene Wohnungen nach der Verkehrsanschauung, nicht das, was die Bauordnung oder der Inseratstext Einlieger nennt. Der normale Kündigungsschutz (§ 573: berechtigtes Interesse) greift weiter, sobald eine dritte nutzbare Einheit im Haus steht — auch wenn der Vermieter zwei davon selbst benutzt.
Was als Wohnung zählt
Der BGH versteht unter einer Wohnung einen selbständigen, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 90/10). Küche oder Küchenzeile plus Bad reichen; ein Hobbyraum ohne Haushaltsführung nicht. Maßgeblich ist die Verkehrsanschauung, nicht die baurechtliche Genehmigung.
Drei solcher Einheiten kippen das Privileg. Im entschiedenen Fall lagen Erdgeschoss, Obergeschoss und eine Kellereinheit mit Wohn-/Schlafraum, Küchenzeile und Bad vor. Dass die Vermieterin den Keller später als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzte, änderte den Bestand nicht: einmal drei Wohnungen, bleibt drei Wohnungen. Dasselbe gilt, wenn die dritte Einheit als Gewerbe vermietet ist — es sei denn, sie war schon vor Abschluss des streitigen Mietvertrags Gewerberaum (VIII ZR 127/14, im Anschluss an VIII ZR 307/07).
Abs. 1, Abs. 2, Eigenbedarf — drei verschiedene Wege
| Weg | Wann | Was sich ändert |
|---|---|---|
| § 573a Abs. 1 | Vermieter wohnt selbst im Gebäude, höchstens zwei Wohnungen | Kein berechtigtes Interesse. Frist des § 573c plus drei Monate (3/6/9 → 6/9/12). Schreiben muss Abs. 1 nennen. |
| § 573a Abs. 2 | Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung — und § 549 Abs. 2 Nr. 2 greift nicht | Dieselbe Erleichterung plus drei Monate. Typisch: Zimmer in der Vermieterwohnung, das zum dauernden Gebrauch mit Familie oder Haushalt überlassen ist. |
| § 549 Abs. 2 Nr. 2 | Teil der Vermieterwohnung, vom Vermieter überwiegend möbliert, nicht zum dauernden Familien- oder Haushaltsgebrauch | Kündigungsschutz der §§ 573, 573a, 574 ff. gilt gar nicht. Das ist nicht § 573a, sondern der Ausschluss. |
| Eigenbedarf § 573 Abs. 2 Nr. 2 | Berechtigtes Interesse, unabhängig von der Wohnungszahl | Kein Zuschlag von drei Monaten. Dafür Begründung des Bedarfs. Ratgeber Eigenbedarfskündigung. |
Stand: September 2026 · Quelle: § 573a, § 573c, § 549 Abs. 2 Nr. 2, § 568, § 574 BGB (gesetze-im-internet.de); BGH VIII ZR 90/10, VIII ZR 127/14
Abs. 2 ist der engere Fall: nicht die abgeschlossene Einliegerwohnung nebenan, sondern Raum in der Vermieterwohnung. Ob das vorliegt, ist Tatfrage — der BGH hat bewusst keine allgemeine Formel geliefert (Beschluss vom 13.04.2010, VIII ZR 180/09). Eigenbedarf bleibt ein anderer Weg: mit Interesse, ohne den Dreimonatszuschlag. Dazu der Ratgeber Eigenbedarfskündigung und das Härtewiderspruch-Muster.
Die Kündigung von Wohnraum braucht Schriftform (§ 568 Abs. 1) — unabhängig von § 573a. PDF oder E-Mail allein erfüllen das nicht. Fehlt im Schreiben die Angabe, dass auf Abs. 1 oder 2 gestützt wird, fällt die Kündigung auf § 573 zurück; dort muss das berechtigte Interesse im Schreiben stehen (§ 573 Abs. 3).
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Kann der Vermieter eine Einliegerwohnung ohne Grund kündigen?
Ja, wenn er das Gebäude selbst bewohnt und es nicht mehr als zwei Wohnungen hat (§ 573a Abs. 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse nach § 573 ist dann nicht nötig. Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. Das Schreiben muss die Vorschrift nennen (Abs. 3).
Wie lang ist die Kündigungsfrist nach § 573a?
Die Frist des § 573c plus drei Monate. Aus drei Monaten werden sechs, aus sechs neun, aus neun zwölf — jeweils zum Monatsende, Zugang bis zum dritten Werktag des Monats (§ 573c Abs. 1).
Gilt der Härtewiderspruch trotzdem?
Ja. § 574 BGB ist nicht ausgeschlossen. Der Widerspruch braucht Textform und muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Mietzeit zugehen (§ 574b Abs. 2 Satz 1).
Was, wenn im Kündigungsschreiben § 573a fehlt?
Dann ist die erleichterte Kündigung nicht wirksam auf Abs. 1 oder 2 gestützt. Übrig bleibt nur eine Kündigung nach § 573 — und die braucht ein berechtigtes Interesse, das in dem Schreiben anzugeben ist (§ 573 Abs. 3).
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