Mietwucher und Mietpreisüberhöhung: § 5 WiStG, § 291 StGB

Anders als die Mietpreisbremse setzen beide Vorschriften keine Landesverordnung über einen angespannten Wohnungsmarkt voraus. Die Stadt München begründete ihren Mietenmonitor im Oktober 2026 ausdrücklich damit, dass § 5 WiStG kaum durchsetzbar sei.

Drei Grenzen im Vergleich

Stand: Oktober 2026 · Quelle: § 5 WiStG 1954, § 291 StGB, §§ 556d, 556g BGB (gesetze-im-internet.de)

§ 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung

Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für Wohnraum oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt (§ 5 Abs. 1 WiStG). Schon das Fordern reicht, ein Vertragsschluss ist nicht nötig.

Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen. Vergleichsmaßstab sind Mieten für Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert wurden (§ 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG).

Eine Ausnahme gilt für Mieten, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, solange sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

Die Beweisfrage

Die Hürde liegt im Merkmal „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots“. Die 20-Prozent-Überschreitung allein genügt nicht. Die Stadt München schreibt dazu, der Nachweis der Ausnutzung sei selbst in München nur sehr schwer zu erbringen, und fordert mit anderen Städten seit Jahren eine Änderung auf Bundesebene.

§ 291 StGB: Mietwucher

Mietwucher begeht, wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen ausbeutet und sich für die Vermietung von Wohnraum Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen (§ 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB). Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter den anderen in wirtschaftliche Not bringt oder gewerbsmäßig handelt (§ 291 Abs. 2 StGB).

Zivilrechtlich ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, soweit sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt (§ 134 BGB). § 138 Abs. 2 BGB erklärt wucherische Rechtsgeschäfte unter denselben Ausbeutungsmerkmalen für nichtig.

Die Mietpreisbremse kommt ohne Ausnutzungsnachweis aus, gilt aber nur in per Landesverordnung bestimmten Gebieten. Wie die Rüge funktioniert, zeigt das Muster zur Mietpreisbremse-Rüge; die ortsübliche Miete ergibt sich aus dem Mietspiegel.

Häufige Fragen