Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Vorkaufsrecht des Mieters: Ablauf, Frist und Preis
Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB: wann es besteht, zwei Monate Frist ab Mitteilung, Kauf zu den Bedingungen des Drittkäufers, Schriftform.
Auf einen Blick
Wird eine Mietwohnung verkauft, an der nach Ihrem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde, dürfen Sie nach § 577 BGB vorkaufen. Sie kaufen zu den Bedingungen des Drittkäufers (§ 464 Abs. 2 BGB). Die Frist beträgt bei Grundstücken zwei Monate ab der Mitteilung über den Kaufvertrag (§ 469 Abs. 2 BGB); die Erklärung muss schriftlich an den Verkäufer gehen.
Das Vorkaufsrecht betrifft Wohnungen in Häusern, die nach Ihrem Einzug in Wohnungseigentum aufgeteilt wurden oder werden sollen. Es ist ein Recht, keine Pflicht: Üben Sie es nicht aus, bleibt es beim Kauf durch den Dritten.
Wann das Vorkaufsrecht besteht
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Wohnungseigentum | nach Überlassung an den Mieter begründet oder geplant (§ 577 Abs. 1 Satz 1) |
| Verkauf | an einen Dritten (§ 577 Abs. 1 Satz 1) |
| Ausnahme | Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige des Vermieters (§ 577 Abs. 1 Satz 2) |
| Tod des Mieters | Recht geht auf Personen über, die nach § 563 Abs. 1 oder 2 in den Mietvertrag eintreten (§ 577 Abs. 4) |
| Abweichende Vereinbarung | zum Nachteil des Mieters unwirksam (§ 577 Abs. 5) |
Stand: Oktober 2026 · Quelle: §§ 577, 464, 469 BGB, § 1 WEG (gesetze-im-internet.de)
Bestand das Wohnungseigentum schon, als Sie eingezogen sind, gibt § 577 BGB kein Vorkaufsrecht. Ergänzend gelten die allgemeinen Vorschriften über den Vorkauf, soweit § 577 nichts anderes bestimmt (§ 577 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Ablauf in fünf Schritten
- Voraussetzungen prüfen: Ein Vorkaufsrecht besteht, wenn an der Wohnung nach Ihrem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird (§ 577 Abs. 1 BGB). Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters entfällt es.
- Mitteilung abwarten und prüfen: Verkäufer oder Käufer müssen Ihnen den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen (§ 469 Abs. 1 BGB) und Sie dabei über das Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB).
- Frist notieren: Bei Grundstücken läuft die Ausübungsfrist zwei Monate ab Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB).
- Bedingungen lesen: Sie kaufen zu den Bedingungen des Vertrags mit dem Dritten (§ 464 Abs. 2 BGB), einschließlich Kaufpreis und Fälligkeit.
- Schriftlich erklären: Die Ausübung erklären Sie schriftlich gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB). Notarielle Form ist für die Erklärung nicht nötig (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Frist: ab wann die zwei Monate laufen
Der Verpflichtete muss Ihnen den Inhalt des Vertrags mit dem Dritten unverzüglich mitteilen; die Mitteilung des Dritten ersetzt sie (§ 469 Abs. 1 BGB). Bei Grundstücken kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang dieser Mitteilung ausgeübt werden, bei anderen Gegenständen nur eine Woche (§ 469 Abs. 2 BGB). Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 und 5 WEG das Sondereigentum an der Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und Gebäude.
Die Mitteilung muss mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbunden sein (§ 577 Abs. 2 BGB). Ist für die Ausübung vertraglich eine Frist bestimmt, tritt sie an die Stelle der gesetzlichen (§ 469 Abs. 2 Satz 2 BGB); eine Verkürzung zu Ihrem Nachteil wäre nach § 577 Abs. 5 BGB unwirksam.
Preis: dieselben Bedingungen wie der Dritte
Mit Ihrer Erklärung kommt der Kauf zwischen Ihnen und dem Verkäufer zustande, und zwar „unter den Bestimmungen“, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB). Das betrifft Kaufpreis, Zahlungstermine und sonstige Vertragsklauseln. Einen Abschlag für Mieter kennt das Gesetz nicht.
Ob dazu auch eine Maklerprovision gehört, die der Erstkaufvertrag allein dem Käufer auferlegt, prüft der Bundesgerichtshof am 19. November 2026 in den Verfahren I ZR 116/26 und I ZR 117/26. Das Kammergericht hatte eine solche Klausel gegenüber Mietern wegen der hälftigen Provisionsteilung nach §§ 656c, 656d BGB nicht gelten lassen.
Kaufen Sie nicht, greift die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB: Nach Umwandlung und Veräußerung kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren auf berechtigte Interessen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen; per Landesverordnung kann die Frist bis zu zehn Jahre betragen (§ 577a Abs. 2 BGB). Mehr dazu unter Wohnungsverkauf: Rechte der Mieter und Eigenbedarfskündigung.
Häufige Fragen
Wann hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nach § 577 Abs. 1 BGB, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Kein Vorkaufsrecht besteht beim Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige des Vermieters.
Wie lange hat der Mieter Zeit für die Entscheidung?
Die Frist richtet sich nach § 469 Abs. 2 BGB: bei Grundstücken zwei Monate ab Empfang der Mitteilung über den Kaufvertrag. Wohnungseigentum umfasst nach § 1 WEG einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Die Frist beginnt erst mit der Mitteilung des Vertragsinhalts.
Zu welchem Preis kauft der Mieter?
Zu den Bedingungen, die Verkäufer und Dritter vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB), also grundsätzlich zum selben Kaufpreis. Einen Mieterrabatt sieht das Gesetz nicht vor.
In welcher Form übt der Mieter das Vorkaufsrecht aus?
Durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB). Die notarielle Form des Kaufvertrags braucht die Erklärung nicht (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB).
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