Dachrinnenreinigung in den Nebenkosten: umlagefähig?

§ 2 BetrKV zählt die Betriebskosten in 17 Nummern auf. Die Dachrinne steht in keiner davon. Sie landet deshalb in der Auffangposition Nr. 17: „sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind“.

Betriebskosten oder Instandhaltung?

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Der BGH hat die Grenze am 7. April 2004 in zwei Urteilen gezogen (VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03): Es kommt darauf an, ob die Reinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das Gebäude von hohem Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder eine eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Nur die turnusmäßige Reinigung ist Betriebskosten.

Stand: Oktober 2026 · Quellen: §§ 1, 2 BetrKV; BGH VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03 vom 07.04.2004

Ohne Einzelvereinbarung keine Umlage

Für die Nummern 1 bis 16 genügt nach dem BGH grundsätzlich ein Verweis auf den Katalog, weil dort jede Kostenart aufgeführt ist. Bei den sonstigen Betriebskosten weiß der Mieter dagegen nicht, was auf ihn zukommt. Deshalb sind sie nur umlagefähig, wenn die im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart wurden (VIII ZR 167/03, Leitsatz b).

Im Berliner Fall stand im Umlageschreiben zwar, dass die Mieter sonstige Betriebskosten tragen, die Dachrinnenreinigung war dort aber nicht genannt. Der BGH wies die Forderung in Höhe von 42,28 Euro ab.

Die Urteile ergingen zur Vorgängerregelung, Anlage 3 zu § 27 II. BV. Der BGH verweist in seinen Leitsätzen selbst darauf, dass diese Regelung jetzt in § 2 BetrKV steht.

Weder Entwässerung noch Hausreinigung

Der BGH hat zwei naheliegende Einordnungen verworfen. Kosten der Entwässerung sind abschließend aufgezählt; die Dachrinne steht dort nicht, auch wenn sie mit der Entwässerung zusammenhängt. Hausreinigung setzt voraus, dass die Bewohner die zu säubernden Gebäudeteile gemeinsam benutzen, was bei der Regenrinne nicht der Fall ist.

Abrechnung prüfen

1. Mietvertrag lesen: Prüfen Sie, ob die Dachrinnenreinigung im Mietvertrag als sonstige Betriebskostenart ausdrücklich genannt ist. Ein bloßer Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ genügt nach BGH VIII ZR 167/03 nicht.
2. Anlass klären: Umlagefähig ist nur die turnusmäßige Reinigung. Eine einmalige Reinigung aus bestimmtem Anlass oder das Beseitigen einer Verstopfung zählt nicht dazu.
3. Belege einsehen: Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren (§ 556 Abs. 4 BGB). Rechnungen zeigen, was gemacht wurde.
4. Einwendungen fristgerecht erheben: Einwendungen gegen die Abrechnung sind spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Welche weiteren Posten unter Nr. 17 fallen können, erklärt Sonstige Betriebskosten. Die vollständige Liste steht unter Betriebskostenverordnung erklärt; Abrechnungen nachrechnen lassen sich im Nebenkostenrechner.

Häufige Fragen