Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Unrenoviert einziehen — muss der Vermieter streichen?
Vor dem Einzug schuldet der Vermieter den vertraglichen Zustand (§ 535 BGB), nicht automatisch frische Farbe. Unrenoviert besichtigt ist oft der Vertrag.
Auf einen Blick
Der Vermieter schuldet die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und muss sie darin erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Einen frischen Anstrich vor dem Einzug schuldet er nicht schon deshalb, weil Wände vergilbt sind. Ist unrenoviert besichtigt und so vermietet, ist dieser Zustand der Vertrag.
Die Frage „wer streicht beim Einzug?“ ist nicht dieselbe wie „wer streicht beim Auszug?“. Beim Einzug geht es um den geschuldeten Anfangszustand. Beim Auszug geht es darum, ob eine Klausel die Schönheitsreparaturen auf den Mieter geschoben hat. Die Klauseln stehen auf der Seite Streichen beim Auszug.
Was „geeignet“ heißt
§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB: Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch der Sache während der Mietzeit zu gewähren. Satz 2: Er hat die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie darin zu erhalten. „Geeignet“ misst sich am Vertrag, nicht an einem Katalog frischer Farbe.
Wird die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig besichtigt und so vermietet, ist dieser Zustand der geschuldete. Der Vermieter muss ihn nicht vor Übergabe in einen frisch gestrichenen verwandeln. Fehlt dagegen die Eignung — Heizung tot, Wasser nicht brauchbar, Schimmel, der das Wohnen hindert —, liegt ein Mangel (§ 536 BGB), auch wenn niemand streichen muss.
Einzug und die Klausel für den Auszug
Der Bundesgerichtshof hat am 18. März 2015 entschieden (VIII ZR 185/14): Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten hat. Das Urteil erfasst die Formularvereinbarung nach § 307 BGB, nicht jede ausgehandelte Individualabrede. Wer unrenoviert einzieht, streicht deshalb beim Auszug nicht allein deshalb, weil eine Formularklausel im Vertrag steht.
Der Anfangszustand gehört ins Protokoll und auf Fotos. Was bei der Übergabe festzuhalten ist, steht bei den Wohnungsübergabe-Tipps. Ob Malerkosten in der Nebenkostenabrechnung landen dürfen: nein. Das ist Schönheitsreparaturen und Nebenkosten.
| Frage | Maßstab |
|---|---|
| Muss vor dem Einzug gestrichen werden? | Vertragsgemäßer Zustand, § 535 Abs. 1 Satz 2. Unrenoviert vereinbart ist kein frischer Anstrich. |
| Ist die Wohnung unbewohnbar? | Mangel, § 536. Das ist nicht die vergilbte Wand einer unrenoviert übernommenen Wohnung. |
| Muss der Mieter beim Auszug streichen? | Nur bei wirksamer Übertragung. Formular und unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich: unwirksam (VIII ZR 185/14). |
Stand: 23. September 2026 · Quelle: § 535 Abs. 1, § 536 BGB, gesetze-im-internet.de; BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter vor dem Einzug streichen?
Nicht automatisch. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Steht die Wohnung im Vertrag und bei der Besichtigung als unrenoviert fest, ist dieser Zustand der geschuldete — nicht ein frischer Anstrich.
Was ist, wenn die Wohnung bei Übergabe nicht bewohnbar ist?
Fehlt die Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch, ist das ein Mangel (§ 536 BGB), auch wenn nicht gestrichen werden musste. Schimmel, fehlende Funktion von Heizung oder Wasser ist nicht dasselbe wie eine vergilbte Wand in einer unrenoviert übernommenen Wohnung.
Muss ich beim Auszug streichen, wenn ich unrenoviert eingezogen bin?
Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich gezahlt wurde (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Eine ausgehandelte Individualabrede erfasst dieses Urteil nicht. Die Auszug-Seite führt die Klauseln aus.
Zählt Streichen zu den Nebenkosten?
Nein. Schönheitsreparaturen sind keine Betriebskosten nach der BetrKV. Sie gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung.
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