Von Laurin Schlereth · · 7 Min. Lesezeit
Mitbewohner kündigt — der Vertrag bleibt
Eine Unterschrift beendet den gemeinsamen Mietvertrag nicht. Die Kündigung muss alle Mieter erreichen (BGH VIII ZR 14/04).
Auf einen Blick
Stehen mehrere Personen als Mieter im Vertrag, beendet der Auszug eines Mitbewohners den Vertrag nicht. Eine Kündigung des Vermieters muss allen Vertragspartnern gegenüber wirken (BGH, 16.03.2005, VIII ZR 14/04). Die Miete bleibt Gesamtschuld (§ 421 BGB), solange der Vertrag mit allen besteht.
Die Nebenkosten einer WG hängen am selben Vertrag, sind aber eine andere Frage. Wer zahlt und wie innen ausgeglichen wird, steht unter Nebenkosten in der Wohngemeinschaft. Hier geht es nur darum, ob eine Unterschrift das Mietverhältnis für alle beendet.
Eine Unterschrift, mehrere Mieter
Der BGH hat am 16. März 2005 entschieden, dass ein Mietvertrag mit mehreren Personen auf Vermieter- oder auf Mieterseite wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann (VIII ZR 14/04). Der Senat stützt das auf die ältere Entscheidung BGHZ 26, 102. Der Anlass war eine Kündigung, die nicht alle erreichte. Die Entscheidung ist kein Leitsatz darüber, dass auf Mieterseite stets nur alle gemeinsam unterschreiben dürfen. Diese Übung der gemeinsamen Erklärung beschreibt der Senat nicht als eigene Falllösung.
Praktisch folgt daraus für die andere Richtung: Zieht eine Person aus und schickt allein ein Schreiben, ist der gemeinsame Vertrag damit nicht beendet. Wer weiter im Vertrag steht, schuldet die Miete weiter als Gesamtschuldner. Der Vermieter kann die volle Miete von jedem verlangen (§ 421 BGB). Wer mehr als seinen Anteil zahlt, hat im Innenverhältnis den Ausgleich nach § 426 BGB.
Entlassung ist eine Vertragsänderung
Damit eine Person aus dem Vertrag fällt und die anderen bleiben, müssen die Beteiligten den Vertrag ändern. Der Vermieter ist daran beteiligt. Eine Erklärung nur unter den Mitbewohnern ersetzt seine Zustimmung nicht. Der BGH führt in VIII ZR 14/04 aus, dass Obergerichte dem ausziehenden Mitmieter einer Lebens- oder Haushaltsgemeinschaft einen Anspruch gegen den anderen auf Mitwirkung an der gemeinsamen Kündigung zugesprochen haben, sofern berechtigte Interessen des anderen nicht entgegenstehen. Er nennt dafür das OLG Köln (WuM 1999, 521) und das Kammergericht (WuM 1992, 323). Bleibt der andere mit Zustimmung des Vermieters in der Wohnung, ist er nach derselben Entscheidung aus Treu und Glauben gehalten, an der Vertragsänderung mitzuwirken, die ihn allein als Mieter zurücklässt, und der Entlassung zuzustimmen.
Das ist kein Anspruch gegen den Vermieter, einen Nachmieter anzunehmen. Einen solchen Anspruch regelt das Gesetz nicht. Wie eine Stellung des Nachmieters vom Vertrag abhängt, steht unter Nachmieter stellen. Die ordentliche Frist aller, die bleiben oder gemeinsam kündigen, bleibt die des Wohnraums: Mietvertrag kündigen, Schreiben über Kündigung erzeugen.
Was diese Seite nicht ist
| Lage | Andere Regel |
|---|---|
| Ein Hauptmieter, Zimmer untervermietet | Erlaubnis nach § 540 und § 553 BGB, nicht die gemeinsame Kündigung aller Hauptmieter. |
| Nur die Nebenkosten-Anteile | Gesamtschuld und Ausgleich, ohne dass der Auszug den Vertrag beendet. |
| Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters | Eigene Frist nach § 573c Abs. 3 BGB, wenn § 549 Abs. 2 Nr. 2 komplett vorliegt. |
Die Untervermietung eines Zimmers ist ein zweiter Vertrag. Ob sie erlaubt ist, steht unter Untervermietung. Die kurze Frist für ein möbliertes Zimmer beim Vermieter steht unter Kündigungsfrist möbliertes Zimmer. Sie gilt nicht schon deshalb, weil eine WG möbliert wohnt.
Häufige Fragen
Kann ein Mitbewohner die WG allein kündigen?
Eine einzelne Erklärung beendet den gemeinsamen Mietvertrag nicht. Der BGH verlangt, dass eine Kündigung gegenüber allen Vertragspartnern wirkt (Urteil vom 16.03.2005, VIII ZR 14/04). Den Auszug allein behandelt das Urteil nicht als Vertragsende.
Wer zahlt die Miete, wenn einer ausgezogen ist?
Solange alle im Vertrag stehen, kann der Vermieter die volle Miete von jedem verlangen (§ 421 BGB). Im Innenverhältnis gleicht § 426 BGB aus. Die Nebenkosten-Seite beschreibt diesen Ausgleich, nicht die Kündigung.
Reicht die Zustimmung der anderen Mitbewohner?
Die Entlassung einer Person ist eine Änderung des Vertrags mit dem Vermieter. Seine Mitwirkung bleibt nötig. Gegenüber den anderen Mitmietern kann nach der vom BGH wiedergegebenen obergerichtlichen Linie ein Mitwirkungsanspruch bestehen, wenn berechtigte Interessen nicht entgegenstehen.
Muss der Vermieter allen kündigen?
Ja, soweit mehrere Personen den Vertrag als Mieter geschlossen haben. VIII ZR 14/04: Wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern, unter Hinweis auf BGHZ 26, 102. Ein Schreiben an eine Person ersetzt den Zugang bei den anderen nicht.
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