Von Laurin Schlereth · · 7 Min. Lesezeit
Verwertungskündigung — wann § 573 Nr. 3 trägt
Nummer 3 verlangt eine gehinderte angemessene Verwertung und erhebliche Nachteile. Eine höhere Wohnraummiete bleibt außer Betracht.
Auf einen Blick
Eine ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wirtschaftliche Verwertung trägt es nur, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene Verwertung des Grundstücks hindert und der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3). Eine höhere Miete durch anderweitige Wohnraumvermietung bleibt außer Betracht. Ebenso der Verkauf im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum.
Eigenbedarf ist die andere Nummer: Der Vermieter braucht die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2). Wann diese Nummer trägt, steht unter Eigenbedarfskündigung. Diese Seite gilt nur für Nummer 3.
Was Nummer 3 verlangt
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1). Nummer 3 ist ein Fall dieses Interesses, kein zweiter Weg zur höheren Miete. Das Gesetz verlangt zwei Dinge nebeneinander: Die Fortsetzung hindert eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, und der Vermieter würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Einen Euro-Betrag für „erheblich“ nennt § 573 nicht.
Zwei Wege schließt der Wortlaut aus. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 und 3).
| Vorbringen | Im Gesetz |
|---|---|
| Angemessene Verwertung ist gehindert, und daraus folgen erhebliche Nachteile | Kann Nummer 3 erfüllen |
| Bei Neuvermietung als Wohnraum ließe sich mehr Miete nehmen | Bleibt außer Betracht |
| Verkauf, weil Wohnungseigentum begründet werden soll oder nach der Vermietung begründet wurde | Darauf kann sich der Vermieter nicht berufen |
| Kündigung, um die Miete zu erhöhen | Nach Abs. 1 Satz 2 ausgeschlossen |
Der Grund steht im Schreiben
Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Eine Begründung, die erst im Prozess nachgeschoben wird und schon bei der Kündigung vorlag, ersetzt den Absatz nicht. Die Kündigung braucht die schriftliche Form (§ 568 Abs. 1 BGB).
Die Frist ist die ordentliche des § 573c Abs. 1 Satz 1: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Für ein Ende zum 31. Dezember 2026 ist das bei dieser unverlängerten Frist der Montag, 5. Oktober 2026. Der 3. Oktober ist Tag der Deutschen Einheit und fällt 2026 auf einen Samstag, er zählt nicht als Werktag. Satz 2 verlängert die Frist des Vermieters um jeweils drei Monate nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums. Der 5. Oktober gilt dann nicht. Den Tag rechnet der Fristenrechner. Zugang ist Empfang (§ 130 Abs. 1 BGB), nicht das Einliefern bei der Post. Das Muster der ordentlichen Kündigung steht unter Mietvertrag kündigen.
Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 573 Abs. 4). Der Schutz bei der Beendigung im Übrigen, einschließlich des Widerspruchs, steht unter Kündigungsschutz. Form und Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 ff. führt das Muster zum Widerspruch aus. Dieselbe Vorschrift gilt nicht nur bei Eigenbedarf. Für das möblierte Zimmer nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 gilt § 573 gar nicht: Frist zum 15..
Verkauf ist nicht schon Verwertung
Wird das Grundstück verkauft, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein, das nach Überlassung an den Mieter besteht (§ 566 BGB). Der Verkauf beendet den Vertrag nicht. Was der Wechsel für den Mieter bedeutet, steht unter Wohnungsverkauf und Mieter.
Der BGH hat am 24. September 2025 einen Fall entschieden, in dem der Vermieter seine eigene, vergrößerte Wohnung verkaufen und in die Wohnung der Mieterin ziehen wollte (VIII ZR 289/23). Die Verwertungskündigung nach Nummer 3 war dabei nicht eröffnet, weil nicht die vermietete, sondern die eigene Wohnung verkauft werden sollte. Gemessen wurde der Fall an Nummer 2. Die Einzelheiten stehen auf der Eigenbedarf-Seite. Das Urteil ist keine Entscheidung darüber, wann erhebliche Nachteile einer gehinderten Verwertung vorliegen.
Häufige Fragen
Wann trägt die Verwertungskündigung?
Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB). Einen festen Euro-Betrag nennt das Gesetz nicht.
Reicht eine höhere Miete nach Auszug?
Nein. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2). Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist schon nach Abs. 1 Satz 2 ausgeschlossen.
Darf wegen der Aufteilung in Eigentumswohnungen gekündigt werden?
Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Satz 3).
Beendet der Verkauf den Mietvertrag?
Nein. Nach Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Das ist keine Verwertungskündigung. Die Gründe einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 müssen im Schreiben stehen (Abs. 3).
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