Münchner Wohnen: Mietenstopp soll 2027 enden

Seit dem 1. August 2019 sind Mieterhöhungen in den Wohnungen der städtischen Wohnungsgesellschaften in München grundsätzlich ausgesetzt. Der Stadtrat hat diesen Mieten-Stopp im Dezember 2023 fortgesetzt und die Entscheidung über die Zeit danach an eine Evaluierung geknüpft. Jetzt berichtet die tz, wie die Münchner Wohnen weitermachen will. Dieser Beitrag ordnet ein, was das Mietrecht einer Erhöhung erlaubt und was noch offen ist.

Was die Münchner Wohnen laut tz plant

Die tz stützt ihren Bericht vom 22. Oktober 2026 auf eigene Informationen. Unter den Pressemitteilungen der Münchner Wohnen findet sich bis zum 23. Oktober 2026 keine Mitteilung dazu. Auf Anfrage der Zeitung ließ das Unternehmen mitteilen, es wolle der politischen Diskussion nicht vorgreifen.

Nach Angaben der tz betrifft der Mietenstopp rund 71.000 städtische Wohnungen mit Durchschnittsmieten von 7,92 Euro pro Quadratmeter bei frei finanzierten und 6,45 Euro bei geförderten Wohnungen. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung nannte im April 2026 rund 72.000 Mietwohnungen im Bestand der Münchner Wohnen. Laut tz hatte sich der neue Chef der Münchner Wohnen, Jörg Franzen, bereits für eine sozialverträgliche Aufhebung des Mietenstopps ausgesprochen.

Der bisherige Mietenstopp: Beschluss vom 20. Dezember 2023

Die Vollversammlung des Stadtrats hat den Mieten-Stopp am 20. Dezember 2023 fortgesetzt, gegen die Stimmen von CSU mit Freien Wählern, ÖDP/München-Liste, FDP Bayernpartei und AfD. Die wichtigsten Ziffern laut Beschlussseite:

Stand: 23.10.2026 · Quelle: Ratsinformationssystem München, Beschluss der Vollversammlung vom 20.12.2023, TOP B 31

In einer Antwort an die Stadtratsfraktion Die Linke / Die PARTEI vom 7. April 2026 kündigte das Planungsreferat an, die Ergebnisse der Evaluierung voraussichtlich im letzten Quartal 2026 darzulegen. Geplant sei, Mieterhöhungsmodelle vorzuschlagen oder zu untersuchen, die stärker an das Einkommen gekoppelt sind. Das Referat hielt zugleich fest, dass es keine rechtliche Grundlage gibt, Einkommensnachweise einzufordern. Haushalte mit niedrigen und sehr niedrigen Einkommen können sich laut Referat schon heute auf das Konzept Soziale Mieten berufen und bekommen dann eine Miete angeboten, die 20 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Was das Mietrecht einer Erhöhung erlaubt

Endet der Stopp, kann die Münchner Wohnen wie jeder Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Die Grenze ist die Vergleichsmiete, nicht der Mietspiegel selbst. Der Mietspiegel ist eines der Mittel, mit denen der Vermieter das Verlangen begründen kann (§ 558a Abs. 2 BGB).

Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Die bayerische Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 führt die Stadt München in ihrer Anlage. Sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit. Wie die Kappungsgrenze im Einzelnen rechnet, erklärt der Beitrag zur Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung.

Bei geförderten Wohnungen ist zu unterscheiden: Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist, fließt nicht in die Vergleichsmiete ein (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB). Welche Vorgaben für die einzelne geförderte Wohnung gelten, hängt von der jeweiligen Förderung ab.

Rechenbeispiel: Obergrenze durch die Kappungsgrenze

Die Tabelle zeigt, was 5, 10 und 15 Prozent bei der von der tz genannten Durchschnittsmiete für frei finanzierte Wohnungen bedeuten. Die 15 Prozent sind die gesetzliche Obergrenze, nicht der Plan der Münchner Wohnen. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung niedriger, ist sie die Grenze.

Stand: 23.10.2026 · Quellen: Durchschnittsmiete laut tz vom 22.10.2026; § 558 Abs. 3 BGB; Mieterschutzverordnung Bayern; eigene Rechnung, €/m² gerundet

Eigene Werte lassen sich mit dem kostenlosen Mieterhöhungsrechner durchspielen.

Fristen nach Zugang eines Erhöhungsschreibens

Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Der Mieter hat Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, um zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet (§ 558b Abs. 1 BGB).

Stand: 23.10.2026 · Quelle: § 558b BGB; eigene Rechnung

Erhalten Sie ein Erhöhungsschreiben, lässt es sich an Begründung, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze prüfen. Wie ein Widerspruch gegen eine Mieterhöhung aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Mieterhöhung widersprechen. Wie die Stadt München Angebote am Mietspiegel misst, beschreibt der Artikel zum Münchner Mietenmonitor.

Was noch offen ist

Offen sind der Beschluss des Stadtrats, die Höhe der Erhöhungen, die genaue Härtefallregel und der Zeitpunkt der Schreiben. Bis der Stadtrat entscheidet, gilt der Beschluss vom 20. Dezember 2023. Die tz-Angaben zum Konzept der Münchner Wohnen sind Pläne, keine Beschlüsse.

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