Barrierefrei umbauen — Anspruch des Mieters, § 554

Gesucht wird oft „barrierefrei umbauen Mietwohnung“. Im Gesetz heißt die Überschrift Barrierereduzierung, der Tatbestand spricht vom Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen. Eine Liste zulässiger Bauteile — Rampe, Lift, Türbreite, Schwelle, Bad — steht dort nicht. Entscheidend ist der Zweck.

Was der Anspruch ist — und was nicht

§ 554 BGB steht seit dem 1. Dezember 2020 im Wohnraummietrecht. Der Mieter verlangt eine Erlaubnis. Er verlangt nicht, dass der Vermieter die Wohnung umbaut, einen Zuschuss zahlt oder einen bestimmten Handwerker beauftragt. Wer die Veränderung will, trägt deshalb die Kosten der Maßnahme: Das folgt daraus, dass nur die Gestattung geschuldet ist, nicht aus einem versteckten Satz über die Rechnung.

Dieselbe Vorschrift privilegiert noch drei andere Zwecke. Die Zumutbarkeitsgrenze ist dieselbe, die Technik nicht. Wallbox und Balkonkraftwerk haben eigene Seiten, weil dort Stellplatz, Zähler und WEG die Suche bestimmen.

Stand: 23. September 2026 · Quelle: § 554 BGB, gesetze-im-internet.de. Steckersolar: Gesetz vom 10. Oktober 2024, BGBl. 2024 I Nr. 306, in Kraft 17. Oktober 2024. Die drei älteren Zwecke: Fassung ab 1. Dezember 2020.

Wann die Erlaubnis scheitert

Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das ist enger als „der Vermieter will nicht“ und enger als „das ist teuer in der Rückabwicklung“. Die Interessen des Mieters sind in die Waage einzubeziehen, nicht nur die des Hauses. Der Anspruch ist das Verlangen der Erlaubnis vor dem Umbau. Wer schon gebaut hat, rechtfertigt das nicht nachträglich über § 554.

Das Gesetz nennt keine Beispielkataloge. Denkmal, Statik oder eine Elektrik, die die Last nicht trägt, können die Grenze sein — bei einer Rampe oder einem Bad ist das eine Frage des konkreten Eingriffs, nicht ein automatisches Nein, weil irgendwo im Haus ein Aufzug fehlt. Einen Aufzug oder einen ebenerdigen Zugang neu zu schaffen, schuldet § 554 nicht. Geschuldet ist die Erlaubnis zu einer Veränderung, die der Mieter vorhat.

Sicherheit, Vertrag, Eigentumswohnung

Der Mieter kann sich zu einer besonderen Sicherheit verpflichten (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das ist seine Erklärung, kein Anspruch des Vermieters auf eine zweite Kaution neben den drei Monatsmieten des § 551 Abs. 1 BGB. Wird eine solche Sicherheit geleistet, gilt für ihre Anlage § 551 Abs. 3 BGB: bei einem Kreditinstitut zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, getrennt vom Vermögen des Vermieters. Die Erträge stehen dem Mieter zu.

Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB). Ein Formularsatz „bauliche Veränderungen jeder Art sind untersagt“ schneidet diesen Anspruch nicht ab.

Bei einer Eigentumswohnung richtet sich § 554 gegen den Vermieter. Greift die Maßnahme ins Gemeinschaftseigentum — Fassade, Tragwerk, häufig auch die Wohnungseingangstür —, braucht es zusätzlich das, was die Gemeinschaft beschließen muss. Das ist nicht derselbe Anspruch. Wo die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum liegt, steht auf Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Steckersolar in der WEG ist Balkonkraftwerk in der Eigentumswohnung. Die Wallbox gegenüber dem Vermieter steht auf Wallbox in der Mietwohnung, das Steckersolar des Mieters auf Balkonkraftwerk und Nebenkosten.

Was § 554 zum Auszug nicht sagt

Über Rückbau schweigt § 554. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Sache versehen hat, kann er wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann die Wegnahme durch eine angemessene Entschädigung abwenden, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 Abs. 1 BGB). Ob eine Rampe oder ein Umbau des Bads am Ende bleibt, folgt aus diesen Regeln und aus dem, was zur konkreten Anlage vereinbart ist — nicht aus einem Rückbausatz in § 554.

Häufige Fragen